【住み替え】住み替えたい方はこちら
今の家に住みながら、次の家を探す。住み替えは、売却と購入を同時に進める不動産取引の中でもっとも判断の難しい動きです。
「売り先行と買い先行、どちらにするか」「ローンが二重になる期間をどう乗り越えるか」「学校区を変えずに引っ越せるか」「売却益に税金はかかるか」。これらは、住み替えを考え始めたほぼ全員が直面する問いです。
ピット不動産（兵庫県西宮市）では、宅地建物取引士・二級建築士の望美・2級FP技能士の望美・外資系IT出身のリチャードの専門チームが、売却・購入・資金計画を一気通貫でサポートします。このページでは住み替えに関するすべてのテーマを整理し、必要な記事へ案内します。
こんな方へ
- 今の家を売って買い替えたいが、何から動けばいいかわからない
- 売り先行か買い先行か、自分の状況でどちらが正解かを確認したい
- 住み替えのローン（つなぎ融資・ダブルローン）の仕組みを把握したい
- 売却益に税金がかかるか、特例で節税できるかを知りたい
- 子どもの学校区を変えずに引っ越せるか確認したい
- 老後を見据えてダウンサイジング住み替えを検討している
ピット不動産に相談するとできること
FPによる売却・購入の資金設計
売却の手取り額と購入予算をセットで試算。ローンの二重期間や税金特例の適用も含めた家計シミュレーションを2級FP技能士の望美が行います。
建築士による物件チェック
購入前に二級建築士の望美が構造・設備・劣化状況を診断。売却前の建物状態把握にも対応します。
LINE・オンラインで効率化
相談・候補の絞り込みはLINE・Zoomで進行。忙しい共働きファミリーの時間を最大限に活かします。候補が絞れた段階では現地内覧を推奨しています。
仲介手数料 最大半額
売却・購入ともに対象。LINEからのお問い合わせが条件です。手数料の仕組みは透明にお伝えします。
住み替えのおおまかな流れ
問い合わせから引き渡しまで、一般的に4〜8ヶ月かかります。
LINEで状況整理 → 売却の手取り試算と購入予算の設定 → 売り先行・買い先行の判断
建築士による現況診断 → 売却価格の設定・媒介契約 → 購入候補をLINE・Zoomで絞り込み → 最有力物件を現地内覧
※購入意欲が高まった物件は、現地内覧を強くおすすめしています。
売却活動・購入申込の並行進行 → 住宅ローン審査 → つなぎ融資またはダブルローンの検討（必要な場合）
重要事項説明・売買契約 → 銀行決済 → 鍵の受け取り・旧居の引き渡し（FP同席で最終確認）
テーマ別に読む
02売り先行か買い先行か判断したい
03住み替えのローンを知りたい
04売却で損しない方法を知りたい
05税金・特例を確認したい
06状況別（離婚・相続・転勤・老後）
住み替えに関するよくある質問
まず売却の手取り額と購入予算をセットで把握することが最初のステップです。売却価格から仲介手数料・残債・税金・諸費用を引いた手取り額が確定しないと、次の物件の予算が決まりません。ピット不動産（兵庫県西宮市）では2級FP技能士の望美がLINEで無料試算に対応しています。詳しくは「住み替え全ステップと諸費用一覧」で確認できます。
資金面では売り先行が安全で、物件を逃さないためには買い先行が有利です。2026年の金利上昇局面では返済比率に余裕がない世帯には売り先行を推奨しています。ただし状況によって答えは変わります。詳しくは「売り先行か買い先行か？」をご確認ください。
つなぎ融資は注文住宅など建築中の物件に対して使う短期の無担保ローンで金利は年2.5〜4.0%程度、ダブルローンは完成済みの中古・分譲物件を買い先行で購入する際に旧居のローンと新居のローンを並行させる方法です。どちらも審査や取扱金融機関に制約があります。詳しくは「つなぎ融資 vs ダブルローン」をご覧ください。
売却益（譲渡所得）がある場合は課税対象になりますが、3,000万円特別控除・買換え特例・譲渡損失の損益通算の3つの特例のいずれかを適用することで大幅に節税できるケースがあります。ピット不動産（兵庫県西宮市）では特例の適用可否の初期確認に対応していますが、最終的な税務判断は税理士への相談をおすすめしています。（参考：国税庁「マイホームを売ったとき」）詳しくは「住み替えの税金特例」をご確認ください。
売り先行で仮住まいが必要になる場合、西宮・阪神間エリアの2LDK換算で3ヶ月の目安費用は約80〜120万円です（一般賃貸の初期費用＋家賃3ヶ月分の試算）。マンスリーマンションや親族宅への一時入居を選ぶことで費用を圧縮できます。詳しくは「住み替えの仮住まい費用」で確認できます。
可能です。同一校区内への転居・仮住まい先を同一校区に設定する・西宮市の「指定学校変更」申請制度を利用するという3つのルートがあります。ただし指定学校変更は事前相談が必須で、認可が保証されるわけではありません。二級建築士の望美が番地レベルで校区を照合して物件を絞り込みます。詳しくは「学校区を変えない住み替え」をご確認ください。
ピット不動産（兵庫県西宮市）では、宅地建物取引士・二級建築士の望美・2級FP技能士の望美・外資系IT出身のリチャードが、売却査定の相談から購入物件の絞り込み・資金計画・税金特例の初期確認まで一気通貫で対応しています。最初のご相談は匿名でLINEから可能です（申込の段階で個人情報が必要になります）。西宮・芦屋・宝塚・尼崎・伊丹・神戸東灘区・灘区エリアの住み替えについてもお気軽にご相談ください。
あなたのケースは？
個別の状況はLINEで気軽にご相談ください。最初のご相談は匿名OK・しつこい営業なし・相談無料です。
今の家を売って住み替えたい方
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まだ迷っている・準備したい方
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来店不要・最初のご相談は匿名OK・営業電話なし
売買の仲介手数料は最大半額。宅建士・建築士・FP在籍。ハトマーク加盟店。
