住み替えで売却益に税金がかかる？かからない？特例3選と注意点をFPが図解｜西宮・阪神間
「家を売ったら、税金はいくらかかるの？」——住み替えを検討しているほぼすべての方が、一度は感じる疑問です。西宮北口エリア、夙川、甲子園口、芦屋、宝塚、尼崎……どこで売っても、税の基本的な仕組みは同じです。
実は、知っているかどうかだけで手元に残るお金が100万円以上変わることがあります。売って利益が出た場合の特例、損をした場合の救済制度、そして「知らないと絶対に損する」申告ルール——3つの特例を中心に、FP（ファイナンシャルプランナー）の望美が順番に解説します。
※本記事の税制情報は2026年6月時点のものです。税制は改正される場合があります。個別の税務判断は税理士または国税庁（//www.nta.go.jp）にご確認ください。
- 住み替えで売ったとき、税金の計算式と税率（長期・短期）がわかる
- 3,000万円特別控除・買換え特例・損益通算の要件と使い分けがわかる（根拠：国税庁 No.3302・3355・3370・3390）
- 「申告しなかったら156万円払っていた」実際の相談事例から、節税の具体的なイメージがつかめる
- 西宮・阪神間でマンションや戸建ての住み替えを検討している方
- 「売ったら税金はかかる？特例は使える？」と気になっている方
- 売却益・売却損どちらのケースも想定して情報収集したい方
目次
住み替えで家を売ったとき、税金の基本をおさえる
家を売って利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」として課税対象になります。住み替えであっても例外ではありません。
譲渡所得の計算式
- 取得費：購入時の価格＋付随費用（登録免許税・仲介手数料・リフォーム費等）。不明な場合は売却価格の5%を概算取得費として使用可（国税庁の定め）
- 譲渡費用：売却時の仲介手数料・印紙税・解体費用など
この「譲渡所得」がプラスの場合に税金が発生します。逆にマイナス（売却損）の場合は、後述の特例③を活用できる可能性があります。
所有期間で税率が大きく変わる
税率は「売却した年の1月1日時点での所有期間」で判定します。
| 区分 | 所有期間 | 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30% | 0.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15% | 0.315% | 5% | 20.315% |
根拠：国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算、No.3211 短期譲渡所得の税額の計算（2026年6月時点）
- 西宮・阪神間で長年住んだマイホームを売る場合、多くのケースで長期（20.315%）が適用されます
- ただし購入後5年以内の住み替えは短期扱い（39.63%）になります。売却年の1月1日時点で「5年超」かを必ず確認してください
ここから、多くのケースで税金を大幅に減らせる「特例」が3つあります。順番に確認しましょう。
売却費用の全体像と手取り試算については、こちらの記事（家を売るといくらかかる？仲介・税金・諸費用の全体像と手取り試算｜記事086）もあわせてご覧ください。
特例①｜3,000万円特別控除（所有期間を問わず最もよく使われる）
住み替えで家を売る際に最もよく使われる特例が「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」です。
根拠：国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例（令和7年4月1日現在法令等）
主な適用要件（国税庁 No.3302）
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| ①対象となる資産 | 現に住んでいる家屋、または住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する家屋とその敷地 |
| ②前年・前々年の適用 | 売った年の前年・前々年にこの特例、または譲渡損失の損益通算の特例を受けていないこと |
| ③買換え特例との関係 | 売った年・前年・前々年に買換え特例・交換の特例を受けていないこと |
| ④売却先 | 親子・夫婦など特別な関係がある人への売却でないこと |
| ⑤所有期間 | 不問（5年以内でも適用可） |
重要な注意点：2つ必ず押さえる
- 特例は確定申告をして初めて受けられます。申告しなければ控除はゼロ、通常税率で課税されます
- 申告期間：売却した翌年の2月16日〜3月15日
- 必要書類：譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）など
- 新居で住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を使いたい場合、入居した年の前年・前々年にこの3,000万控除を使っていると、ローン控除は受けられません
- どちらが有利かは売却益の金額・ローン残高・購入価格により異なります。必ずFPまたは税理士に事前相談してください
根拠：国税庁 No.3302 ※注記部分（令和7年4月1日現在法令等）
手取り試算例（西宮マンション）
- 売却価格：2,800万円
- 取得費：2,000万円（購入価格＋付随費用）
- 譲渡費用：100万円（仲介手数料・印紙税等）
- 所有期間：7年（長期譲渡所得）
譲渡所得：2,800万 − 2,000万 − 100万 ＝ 700万円
| ケース | 計算 | 税額 |
|---|---|---|
| 特例なし | 700万円 × 20.315% | 約142万円 |
| 3,000万控除適用後 | 700万円 − 3,000万円（控除）＝ 0円 | 0円（節税額：約142万円） |
西宮・阪神間の中古マンション売却価格帯（2,000〜5,000万円台が中心）では、売却益が3,000万円以下に収まるケースが多く、この控除を使えば税額ゼロになります。
損しないための7つのポイント全体像はこちらの記事（不動産売却で損しない7つのポイント｜記事093）もあわせてご覧ください。
特例②｜特定の居住用財産の買換え特例（10年超所有の方向け）
売却益が大きい場合や、新居でも住宅ローン控除を使いたい場合の選択肢が「特定の居住用財産の買換えの特例」です。
根拠：国税庁 No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例（令和7年4月1日現在法令等）
- 非課税になるわけではありません。今回の売却益への課税を、将来新居を売却するときまで「先送り」にする仕組みです
- メリット：今すぐ多額の税金を払わずに済む→売却資金を次の購入に充てやすくなる
主な適用要件（国税庁 No.3355）
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| ①売却期限 | 令和7年12月31日までに売却すること ※令和8年度税制改正大綱（2025年12月公表）で令和9年12月31日まで延長の方針あり。最新情報は必ず国税庁公式サイトまたは税理士にご確認ください |
| ②居住期間・所有期間 | 居住期間10年以上、かつ売った年の1月1日時点で所有期間10年超 |
| ③売却価格 | 1億円以下 |
| ④買換え物件 | 床面積50m²以上、土地面積500m²以下 |
| ⑤買換えタイミング | 売った年の前年から翌年の3年間にマイホームを買い換えること |
3,000万控除との比較：どちらが有利か
| 比較項目 | 3,000万円特別控除 | 買換え特例 |
|---|---|---|
| 効果 | 最大3,000万円を非課税 | 課税を将来に繰り延べ |
| 所有期間要件 | なし（5年以内でも可） | 10年超が必須 |
| 売却価格上限 | なし | 1億円以下 |
| 住宅ローン控除との併用 | 原則不可（前後年も含む） | 可（新居側で利用できる） |
| 新居売却時の税負担 | なし | 繰延分も上乗せされて課税 |
| この特例が有利なケース | 売却益が3,000万円以下 将来の売却予定がない |
売却益が3,000万円超 新居でローン控除も使いたい 新居を長期保有する予定 |
※どちらが有利かは年収・物件価格・将来計画により異なります。必ず税理士に個別相談することをおすすめします。
売り先行・買い先行の判断についてはこちらの記事（売り先行vs買い先行｜記事082）もあわせてご覧ください。
特例③｜譲渡損失の損益通算・繰越控除（損して売った場合の救済）
「住み替えで売ったら、購入額より安くしか売れなかった」——オーバーローン気味の住み替えや、相場が下がった時期の売却では珍しくないケースです。そういった場合こそ、この特例が重要です。
住み替えに関連する損失特例は2種類
| 特例 | 主なケース | 国税庁番号 |
|---|---|---|
| A）マイホームを買い換えた場合の 譲渡損失の損益通算及び繰越控除 |
新居に買い換えたが旧居が売却損になったケース | No.3370 |
| B）住宅ローンが残っているマイホームを 売却して譲渡損失が生じたとき |
ローン残高が売却代金を上回るオーバーローンのケース | No.3390 |
効果：損失を給与所得と相殺して税金が戻る
- ✔売却損を給与所得など他の所得と合算（損益通算）できます
- ✔通算しきれなかった損失は3年間繰越可能（3年分の税金に影響）
- ✔所得税・住民税が還付される場合があります（要確定申告）
FP試算例（西宮エリア・オーバーローン住み替えのケース）
- 売却価格：2,200万円
- 取得費：2,600万円 → 譲渡損失 △400万円
- 住宅ローン残高：2,400万円（オーバーローン状態）
- 世帯給与所得：700万円
損益通算後の課税所得：700万 − 400万 ＝ 300万円
→ 通常の700万円所得への課税と比べ、概算で約60〜80万円の還付が見込まれます
※実際の還付額は個人の所得・控除状況によって大きく異なります。詳細は税理士にご確認ください。
住み替え時の仮住まいや費用全体についてはこちらの記事（住み替えの仮住まいはどこに住む？｜記事097）もあわせてご覧ください。
＼ 住み替えの手取り、どう計算すればいい？ ／
特例が使えるかどうかの整理から
手取り試算まで、LINEで対応しています
まずは匿名のままご相談ください
最初のご相談は匿名のままOK。FP（望美）が売却価格・ローン残高・適用できそうな特例を整理します。詳細な税務申告は提携税理士をご紹介します。
どの特例を使うべきか？選択フロー
- STEP1：売却益が出るか、損をするか？
▼ 損をする → 特例③（損益通算・繰越控除）を確定申告で申請
▼ 益が出る → STEP2へ - STEP2：売却益は3,000万円以下か？
▼ 3,000万以下 → 特例①（3,000万控除）で税額ゼロが射程内
▼ 3,000万超 → 特例①の限度を超える部分は課税。特例②も検討 - STEP3：新居で住宅ローン控除を使いたいか？
▼ 使いたい → 3,000万控除との前後年重複不可。売却タイミング調整か、特例②を税理士と相談
▼ 使わない → 通常は特例①が有利
- 特例は申告しないと自動では使えません。売却した翌年の2月16日〜3月15日が申告期間
- 売却が決まったら、翌年1月には動き始めることをおすすめします
- 詳細は税理士または国税庁 確定申告書等作成コーナーをご利用ください
相続税と特例の選択が重なる相続売却ケースについてはこちらの記事（相続税がかかるか5分でわかる早見表｜記事091）もあわせてご覧ください。
相談事例｜「申告しなかったら156万円払ってた」Dさんの住み替え
Dさん（夫40歳・妻37歳／西宮北口エリア在住／子ども2人）
子どもの小学校進学を機に、購入から8年のマンションを売却して戸建てへの住み替えを決意。
| 売却価格 | 3,500万円 |
| 取得費 | 2,600万円（購入価格＋購入時諸費用） |
| 譲渡費用 | 約130万円（仲介手数料・印紙税等） |
| 所有期間 | 8年（長期譲渡所得） |
| 譲渡所得 | 770万円 |
特例なしの場合：770万円 × 20.315% ≒ 約156万円の税金が発生
FPに相談→3,000万控除を適用：770万円 − 3,000万円（控除）＝ 0円 → 税額0円
Dさんは売却前にピット不動産のLINEで相談。FP（望美）が要件を整理し、3,000万控除の適用が可能と確認。確定申告を経て税額はゼロになりました。
「相談する前は、売却益が出たら自動的に税金を払うものだと思っていました。確定申告が必要とも知らなかったし、申告しなかったら普通に156万円払っていたと思います」（Dさん談）
- 売却益が3,000万円以下だったため、特別控除で完全カバー
- 新居でも住宅ローン控除を希望していたため、売却年と新居入居年のタイミングを調整（詳細は個別状況次第。税理士に確認済み）
- 売却前にFPに相談したことで申告漏れを防ぎ、156万円を手元に残せた
※本事例は実際の相談内容をもとに、個人が特定できないよう一部フィクションを加えた参考例です。
ピット不動産にできること・できないこと
住み替えにおける税金の問題は、FP（望美）が手取り試算と特例の概算説明をLINEで行っています。ただし法律上できることとできないことがありますので、正直にご説明します。
| 項目 | ピット不動産がLINEでできること | できないこと（専門家へ） |
|---|---|---|
| 手取り試算 | ✅ 売却価格・ローン残高・概算費用から手取り額を試算 | — |
| 特例の整理 | ✅ 3特例のどれが適用候補か要件を整理・案内 | ❌ 税額の確定・申告書の作成（税理士のみ） |
| スケジュール設計 | ✅ 売り先行・買い先行・つなぎ融資の比較案内 | — |
| 売却仲介 | ✅ 仲介手数料最大半額。建築士事前チェック・FP家計設計込み | — |
| 税務申告 | ✅ 提携税理士をご紹介 | ❌ 当社での申告代理は不可（税理士法の規定） |
| 登記・法律 | ✅ 司法書士・弁護士をご紹介（相続・離婚案件） | ❌ 当社での登記・法律相談は不可 |
よくある質問
Q1. 住み替えで家を売ったら必ず確定申告が必要ですか？
売却益が出た場合も、3,000万控除などの特例を使う場合も、確定申告が必要です。申告しなければ特例は自動では適用されません。売却した翌年の2月16日〜3月15日が申告期間です。（参照：国税庁 No.3302）
Q2. 3,000万円特別控除と住宅ローン控除は同時に使えますか？
原則として同時には使えません。新居に入居した年の前年・前々年に3,000万控除を受けた場合、住宅ローン控除は受けられません。また入居した年の翌年から3年目までにこの控除を使う場合も同様です。どちらが有利かは個人の状況によるため、売却前に税理士またはFPに事前相談してください。（参照：国税庁 No.3302 ※注記部分）
Q3. 購入した当時の価格がわからない場合、取得費はどう計算しますか？
売却価格の5%を「概算取得費」として使うことができます（国税庁の定め）。ただし実際の購入額の方が高い場合は実額の方が有利なため、売買契約書・領収書をまず探してみてください。見つからない場合は税理士に相談することをおすすめします。
Q4. 住み替えで損をして売った場合も申告した方がいいですか？
損した場合こそ確定申告が重要です。「譲渡損失の損益通算」を使うことで給与所得などと損失を相殺し、所得税・住民税の還付を受けられる可能性があります。申告しなければ還付はゼロです。（参照：国税庁 No.3370、No.3390）
Q5. 買換え特例はいつまで使えますか？
国税庁No.3355（令和7年4月1日現在法令等）では「令和7年（2025年）12月31日までに売却すること」と記載されています。ただし令和8年度税制改正大綱（2025年12月公表）で令和9年12月31日まで延長の方針が示されています。最新の適用期限は必ず国税庁公式サイト（No.3355）または税理士にご確認ください。
まとめ
- 売却益あり・益が3,000万以下：3,000万円特別控除でほぼ解決。西宮・阪神間の多くのケースで税額ゼロが射程内（国税庁 No.3302）
- 売却益が3,000万超、または新居でローン控除も使いたい：買換え特例を検討。ただし所有・居住10年超・売却価格1億円以下の要件あり（国税庁 No.3355）
- 売却損あり：損益通算・繰越控除で所得税・住民税の還付を狙う（国税庁 No.3370・3390）
- どの特例も確定申告が必須：翌年2月16日〜3月15日。申告しなければ特例はゼロ
- まずFPに手取り試算の相談を：西宮北口・夙川・甲子園口・芦屋・宝塚・尼崎・伊丹・神戸東灘区エリアの住み替えはLINEで無料相談できます（税務申告は提携税理士をご紹介）
※本記事は2026年6月時点の情報に基づいています。税制改正により内容が変更される場合があります。個別の税金計算・特例の適用判断は必ず税理士または国税庁にご確認ください。
住み替えの税金と手取り、FPに相談してみませんか？
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