相続税がかかるか5分でわかる早見表｜西宮・阪神間の実家売却前にFPが解説【2026年版】
「相続した実家、売ることになったけど…相続税ってかかるの？」
「税理士に相談する前に、まず自分で目安だけ知っておきたい」
そんな声を、西宮・阪神間のお客様からよくいただきます。相続が発生してから初めて相続税を調べる方がほとんどで、「どこから手をつければいいかわからない」と不安になるのは当然のことです。
- わかること①：相続税がかかるかどうか、基礎控除の計算式で5分で目安がわかる
- わかること②：法定相続人の人数別・早見表で「うちは申告が必要か」をすぐ確認できる
- わかること③：西宮・阪神間で土地を相続した場合の注意点と、不動産売却との関係
※本記事は2026年6月時点の税制に基づく一般的な情報です。個別の相続税に関するご相談は税理士・税務署にお問い合わせください。
「うちは大丈夫」が危ない理由｜西宮は土地価格が高い
相続税は「資産家だけの話」と思われがちですが、2015年の税制改正で基礎控除額が約4割引き下げられてから、都市部の普通の家庭でも課税対象になるケースが増えています。
特に西宮・阪神間は要注意です。西宮市の住宅地の公示地価（2026年）の平均は約29.3万円/m²（前年比+3.82%上昇）と、全国的にも高水準のエリア。坪換算すると約97万円/坪です。
自宅の土地だけで基礎控除を超えることがある
例えば、西宮北口近くの住宅地（路線価で約40〜50万円台/m²の地域）に50坪（約165m²）の土地があると、相続税評価額で約6,600〜8,250万円になることがあります。
「現金はほとんどないから大丈夫」と思っていても、土地の評価額だけで基礎控除を大きく超えてしまうケースが出てくるのが都市部の相続の現実です。
- 改正前（〜2014年）：5,000万円 ＋ 1,000万円 × 法定相続人の数
- 改正後（2015年〜現在）：3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数
- 影響：法定相続人3名の場合、基礎控除が8,000万円→4,800万円と大幅縮小。「昔聞いた話」で判断すると危険です。
実際のご相談：Dさん（53歳・西宮市在住）のケース
Dさん（53歳・西宮市・相続売主）
父が亡くなり、実家（西宮市内・築38年の戸建て）を相続。相続人は母・Dさん・妹の3名。「相続税なんてかからないだろう」と思っていたが、念のため調べてみたら土地の相続税評価額が約5,500万円（現金・預金あわせると遺産総額が約6,200万円）と判明。基礎控除4,800万円を超えており申告が必要なことがわかった。「まず売却すべきか、貸すべきか、相続税の負担はどうなるか、相談できる窓口を探していた」とのこと。
相続税がかかるか5分でわかる｜基礎控除の計算式と早見表
まず「申告が必要かどうか」の判断は、基礎控除額との比較だけでできます。計算式は1つだけです。
STEP1：基礎控除額を計算する
基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数
- 遺産総額 ≦ 基礎控除額：相続税ゼロ・原則申告不要
- 遺産総額 ＞ 基礎控除額：申告・納税が必要
- 注意：配偶者の税額軽減・小規模宅地等の特例を使って税額ゼロになる場合でも、申告書の提出が必要です
STEP2：法定相続人の人数別・基礎控除額早見表
| 法定相続人の人数 | 基礎控除額 | よくある家族構成の例 |
|---|---|---|
| 1人 | 3,600万円 | 子ども1人のみ（配偶者なし） |
| 2人 | 4,200万円 | 配偶者＋子ども1人 / 子ども2人 |
| 3人 | 4,800万円 | 配偶者＋子ども2人（最も多いケース） |
| 4人 | 5,400万円 | 配偶者＋子ども3人 |
| 5人 | 6,000万円 | 配偶者＋子ども4人 |
※出典：国税庁「No.4152 相続税の計算」。法定相続人の数え方は相続放棄した人も含む（詳細は国税庁サイト参照）。
STEP3：遺産総額の目安を確認する（不動産がある場合）
不動産が含まれる場合、「売却価格＝相続税評価額」ではない点がポイントです。相続税評価額は原則として路線価方式で計算され、公示地価の約80%が目安とされています。
| 財産の種類 | 評価の目安 | 確認方法 |
|---|---|---|
| 土地（路線価地域） | 路線価 × 地積（m²） | 国税庁「路線価図・評価倍率表」 |
| 建物（自宅・マンション） | 固定資産税評価額 | 固定資産税の納税通知書 |
| 現金・預貯金 | 残高そのまま | 通帳・残高証明 |
| 生命保険金（死亡保険金） | 非課税枠あり：500万円×法定相続人数 | 保険証券・保険会社 |
※評価方法は財産の状況・地域により異なります。詳細は税理士にご相談ください。
西宮・阪神間エリア別の相続税評価に関する注意点
西宮・芦屋・夙川・苦楽園・甲陽線沿線など、路線価の高いエリアは特に注意が必要です。「自宅しか財産がない」という方でも、土地の評価額だけで基礎控除を超えることがあります。一方で、小規模宅地等の特例（居住用宅地で最大80%減額）が使える場合は、大幅に評価額が下がるケースもあります。
- 適用面積：330m²まで（それを超える部分は減額対象外）
- 減額割合：評価額の80%を減額
- 主な要件：配偶者は無条件で適用可。子ども（同居）も可。別居の子ども（家なき子特例）は要件が厳しい
- 注意：この特例を使って税額がゼロになる場合も、申告書の提出が必要です（国税庁 No.4124）
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相続した不動産を売却する場合に知っておくこと
相続税の申告が必要だとわかった場合、「早めに不動産を売却して現金を準備したい」と考える方も多いです。ここでは、売却と相続税の関係をFP・建築士の視点から整理します。
①「売る前に相続登記」が必要（2027年3月31日が義務化の期限）
2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内の申請が必要になりました。未登記のまま売却はできません。期限の猶予措置として、2027年3月31日までに相続登記を完了する必要があります（法務省）。
②相続した不動産を売却したときの「譲渡所得税」
相続した不動産を売却すると、相続税とは別に譲渡所得税がかかる場合があります。ただし、一定条件を満たすと節税特例が使えます。
| 特例・控除 | 主な条件 | 節税効果 |
|---|---|---|
| 3,000万円特別控除 （居住用財産） |
住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却（国税庁 No.3302） | 譲渡所得から最大3,000万円を控除 |
| 空き家3,000万円特別控除 | 昭和56年5月31日以前建築・相続から3年目の年末まで・耐震改修 or 取壊し（国税庁 No.3306）※相続人が3人以上は2,000万円 | 空き家のまま売る場合も控除可能 |
| 取得費加算の特例 | 相続税申告期限翌日から3年以内に売却 | 支払った相続税の一部を取得費に加算し、課税額を圧縮 |
※各特例には詳細な要件があります。適用可否は税理士・税務署にご確認ください。
③建物の状態確認で売却価格が変わる
築古の戸建てを相続した場合、建物の状態によって売却価格は大きく変わります。「リフォームしてから売った方がいい？」「現況のままで売れる？」という判断は、素人には難しいのが現実です。
建築士の視点からは、まず建物の現状を把握した上で「かけるべき費用」と「かけなくていい費用」を切り分けることが、手取り額を最大化するポイントになります。詳しくは「売れない家の特徴と対策」の記事もあわせてご確認ください。
セルフチェック：申告が必要か確認しよう
以下のチェックリストで、まず申告の要否の目安を確認してみてください。
- チェック①：不動産（土地・建物）＋現金・預貯金などを合計して基礎控除額（3,000万円＋600万円×相続人数）を超えている
- チェック②：配偶者の税額軽減・小規模宅地等の特例を使う予定がある（→税額ゼロでも申告は必要）
- チェック③：相続登記をまだ完了していない（→売却前に必須。2027年3月31日が義務化期限）
- チェック④：相続開始から10ヶ月以内に申告期限が来ている（→期限切れは延滞税・加算税のリスクあり）
- チェック⑤：空き家のまま3年以上経過しそうな状況（→空き家特別控除が使えなくなる可能性）
1つでも当てはまる場合は、早めに税理士・司法書士・不動産会社に相談することをおすすめします。相続税の相談・登記は税理士・司法書士へ、建物の状態や売却価格の目安については不動産会社（建築士在籍）に問い合わせると、それぞれ専門的なアドバイスが得られます。
ピット不動産に相談できること・できないこと
| 相談内容 | ピット不動産 | 連携先 |
|---|---|---|
| 土地の相続税評価額の概算（目安） | ✔ 路線価をもとに一緒に確認 | 詳細は税理士へ |
| 売却した場合の手取り試算 | ✔ FPとして試算・提案 | — |
| 建物の現状確認・リフォーム要否判断 | ✔ 建築士が事前確認 | — |
| 売る・貸す・残すの判断サポート | ✔ IT×建築士×FPの3視点で比較整理 | — |
| 相続税の申告・税額計算 | ✘ 対応不可 | 税理士へ |
| 相続登記（名義変更） | ✘ 対応不可 | 司法書士へ |
まとめ
- 基礎控除の計算式：3,000万円＋600万円×法定相続人の数。これを超えると申告が必要（国税庁 No.4152）
- 西宮・阪神間は要注意：住宅地の地価が高く、自宅の土地だけで基礎控除を超えるケースがある
- 申告期限：相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内。相続登記の義務化期限（2027年3月31日）も忘れずに
- 売却の特例：3,000万円特別控除・空き家控除・取得費加算など、使える特例の期限を確認した上で売却タイミングを決める
- ピット不動産：IT×建築士×FPの3視点で、相続不動産の「どうする？」を一緒に整理します。相続税の申告・登記は連携先専門家をご紹介します。
相続した実家、どうすればいい？
まず「整理」から始めましょう
税理士に頼む前の「状況整理」として、FP・建築士が一緒に考えます。
西宮・芦屋・宝塚・尼崎・神戸など阪神間エリア対応。転居後もLINE・Zoomで相談できます。
↓ 売却前に確認しておきたいこと、まとめました
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- 相続登記は完了しているか（売却前に必須）
- 申告期限・売却特例の期限を把握しているか
- 建物の現状確認・リフォーム要否を判断したか
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