【西宮】実家の相続、まず何をする？売却vs賃貸の損得分岐点をFPが解説

感情ではなく数字で決める。相続後にまずやるべき4つの初動と、売却vs賃貸の損得分岐点。

実家を相続したものの、何から手をつければいいかわからない――西宮・阪神間でも、そんなご相談が増えています。相続登記や名義変更、空き家の管理費など考えることが多く、つい後回しにしてしまいがちです。

焦らなくて大丈夫です。ただ、知っておくだけで選べる道が変わることも多いんです。一緒に順番に整理していきましょう。

西宮・阪神間で実家を相続したら、なぜ「何もしないまま」が一番損なのか

結論から言うと、相続した実家を「とりあえずそのまま」にしておくのが、最もお金がかかる選択です。何も決めていない間も、固定資産税や光熱費の基本料金は発生し続けます。さらに、判断を先延ばしにするほど、兄弟間の話し合いはこじれやすくなります。

相続登記を放置するとどうなる

2024年4月から相続登記が義務化され、正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料の対象になります。2024年3月31日以前に発生した相続で未登記のままの不動産も対象で、2027年3月31日までに登記を済ませる必要があります（参考：法務省「相続登記の申請義務化について」）。「そのうちでいい」と後回しにした結果、期限直前になって書類が揃わず慌てるケースは西宮・阪神間でも珍しくありません。

空き家のまま「特定空家」に指定されるリスク

誰も住まない実家を管理せずに放置すると、老朽化が進み、自治体から「特定空家」に指定される可能性があります。指定されると固定資産税の住宅用地特例（軽減措置）が解除され、税負担が一気に増えることがあります。夙川や甲子園口など古くからの住宅街ほど、築古の空き家問題は身近なテーマです。

名義が未変更のまま次の相続が発生すると、さらに複雑になる

「そのうち考えよう」と名義変更を放置している間に、相続人自身に万が一のことがあると、相続人がさらに増える「数次相続」が発生します。芦屋・宝塚・伊丹・神戸市東灘区や灘区といった阪神間のエリアでも、こうしたケースで相続人が10名以上に膨らみ、遺産分割協議自体が困難になるご相談は珍しくありません。動くなら早いほど、関係者も手続きもシンプルに済みます。

実際にあったご相談：Dさんご兄弟のケース

Dさんのケースでは、まず建物の状態を二級建築士の視点で確認し、そのうえで売却と賃貸、それぞれの手取り額を数字で比較しました。感情ではなく数字で話せると、ご兄弟の合意もスムーズでした。

建築士・FPが教える、相続後にまずやるべき4つの初動

「売る」か「貸す」かを決める前に、まず済ませておくべきことがあります。この順番を間違えると、後から手戻りが発生しやすくなります。

①相続人確定・遺産分割協議

戸籍謄本を集めて相続人を確定し、誰がどの財産を相続するかを話し合います。実家を売る・貸すのどちらを選ぶにしても、名義が確定していなければ動けません。まずはここが出発点です。

②相続登記（2027年3月31日期限）

遺産分割協議がまとまったら、速やかに相続登記を行います。前述の通り、過去の相続分も含めて2027年3月31日が期限です。相続税申告（相続開始から10ヶ月以内）とは期限が異なるため、混同しないよう注意してください。

③建物状態の確認（二級建築士の視点）

売却でも賃貸でも、まず建物の状態を把握しないと正しい判断ができません。旧耐震基準（昭和56年5月31日以前）で建てられた建物かどうかは、売却時の税制特例にも関わる重要なポイントです。

築古の実家は、見た目だけで貸せそうと判断するのが一番危険です。雨漏りの跡やシロアリ被害は素人目には気づきにくく、貸し出してから修繕費がかさむケースもあります。

④空き家のままの維持コスト把握

固定資産税・都市計画税に加え、空き家管理サービスを使う場合は月1万円前後の費用がかかることが一般的です。「決めるまでの間」にかかるコストも、判断材料として把握しておきましょう。

西宮北口の実家を例に、売却vs賃貸の損得分岐点をFPが試算

結論から言うと、築年数が古く修繕負担が重い実家ほど「売却」に、駅近で入居需要が見込めるエリアほど「賃貸」に分があります。ここではDさんのケース（西宮北口・築38年戸建て）を例に、数字で比較してみます。

売却した場合の手取り試算

相続した実家を売却する場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」が使えることがあります。旧耐震基準の建物を耐震基準に適合させるか除却したうえで、相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却するなどの条件があり、相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円になります（参考：国税庁「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」）。この特例が適用できれば、譲渡所得税がゼロに近づくケースもあります。

賃貸に出した場合の収支シミュレーション

一方、賃貸に出す場合は「まとまった収入」ではなく「継続収入」になります。以下は西宮北口エリアの戸建て賃貸を想定した参考例です（※あくまで目安であり、実際の賃料・費用は物件条件により異なります）。

賃貸経営は利回りが高そうに見えても、空室リスクと修繕費を織り込むと手取りが目減りすることが多いです。築古物件ほど、この差は大きくなります。

分岐点の判断基準

結論として、以下の3つの軸で考えると判断がしやすくなります。

エリア別に見る、売却・賃貸どちらが向いているか

阪神間は駅・沿線ごとに入居需要の傾向が異なります。あくまで一般的な傾向として、参考にしてください。

相続・住み替え全般の税金の考え方については、住み替えで税金を払わずに済む？3,000万控除・買換え特例をFPが解説した記事もあわせてご覧ください。「売る・貸す・残す」の3択をより広い視点で比較したい方は、相続した実家どうする？3択比較の記事も参考になります。

セルフチェック：あなたの実家はどちらに向いている？

ここまで読んで「うちの場合はどうなんだろう」と思った方のために、確認しておきたいポイントをまとめました。

当てはまらない項目がある方は、判断を急がず、まず現状を整理するところから始めることをおすすめします。「売る」以外の選択肢も含めて全体像を把握したい方は、不動産の売却をまとめたナビゲーションページもあわせてご覧ください。迷ったらLINEで気軽にご相談ください。

ピット不動産によくある質問

まとめ

• ポイント1：相続後は「何もしない」が一番のリスク。まずは相続人確定・相続登記・建物確認・維持コスト把握の4つから
• ポイント2：売る/貸すは感情ではなく、手取り額の数字で比較する
• ポイント3：相続登記の期限は2027年3月31日。過去の相続分も対象になる
• ピット不動産（兵庫県西宮市）：宅建士・二級建築士・2級FP技能士の望美が、建物確認から税金試算まで一緒に整理します。地元・西宮北口を中心に、阪神間の相続不動産のご相談を数多くお受けしてきた実績があります。

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