西宮で住み替え、売り先行か買い先行か？金利上昇で変わる損しない選び方をFPが解説

「そろそろ今の家を売って、もう少し広いところに住み替えたい」
そう考え始めたとき、多くの方が最初につまずくのが「先に売るか、先に買うか」という選択です。

気に入った物件が出たので先に買った——でも旧居が想定より売れず、ダブルローンが半年続いた。
先に売ったら仮住まいが長引いて、家賃・引越し費用が80万円以上かかった。

どちらにも落とし穴があります。そして2026年の今、もうひとつ見落とせない要素が加わっています。金利上昇です。

日本銀行は2025年12月19日の金融政策決定会合で、政策金利を0.75%に引き上げることを決定しました（※1）。これを受け、三菱UFJ銀行は2026年3月に住宅ローンの変動金利基準を引き上げ（※2）、主要銀行の変動金利の最優遇金利は0.9〜1.1%台が中心となっています（※3）。かつての超低金利時代とは、明らかに状況が変わっています。

この記事では、西宮・阪神間での住み替えを検討している共働きファミリーに向け、FP・建築士の視点から「売り先行か買い先行か」の判断を整理します。

※1 日本銀行「金融市場調節方針の変更について」2025年12月19日
※2 三菱UFJ銀行「変動金利の基準金利見直しについて」2026年3月
※3 住まいサーフィン 2026年6月時点

売り先行か買い先行か、これって状況によって正解が全然違うんです。しかも今は金利上昇という新しいリスクも加わっているから、とりあえず気に入った家から先に買うという選択は、以前より慎重に考える必要がある時代になっています。

住み替えで後悔する人が増えている理由——金利上昇が変えたもの

かつて変動金利が0.4%台だったころ、ダブルローンを数か月抱えても月々の追加負担は限定的でした。しかし2026年の今、主要銀行の変動金利の最優遇金利は0.9〜1.1%台が中心となっています（住まいサーフィン 2026年6月）。同じ「3か月のダブルローン」でも、家計へのダメージはかつてとは全く違います。

「気に入った物件が出たから先に買った」の末路

ローン残債1,800万円の旧居を抱えながら、新居に3,000万円の住宅ローンを組んだとします。変動金利の最優遇金利0.9%で計算した場合、旧居残債の月利息は約1.4万円（1,800万×0.9%÷12）の追加負担になります（※実際の適用金利は審査・条件によって異なります）。これが3か月続けば約4.2万円の追加利息支出です。さらに旧居の売却が長引き、「早く売らなければ」という焦りから売出価格を値下げして損失が出るケースも少なくありません。

変動金利の仕組みと今後の見通しは、こちらの記事で詳しく解説しています。
→ 【2026年4月最新】変動金利1%時代到来！損益分岐点をFPが試算

「売れてから考えよう」の落とし穴

一方、売り先行で進めたものの、旧居引渡しから新居入居まで時間が空き、仮住まいが4〜5か月に及ぶケースもあります。

仮住まいの初期費用（敷金・礼金・前家賃・仲介手数料など）は家賃の5〜6か月分が目安です。月12万円の賃貸なら初期費用だけで60〜72万円。そこに引越し2回分の費用（目安：各5〜10万円）が加わります。さらに短期入居は賃貸で敬遠されることも多く、物件探し自体にも手間がかかります。

※初期費用の目安（一誠商事コラムより）。入居期間中の家賃は別途発生します。

住み替え全体にかかる費用の詳細は、こちらの記事にまとめています。
→ 住み替え全ステップと諸費用一覧｜売却から購入まで詰まるポイントをFP・建築士が解説

実際にあったご相談：Dさんご夫婦のケース

※変動金利0.9%（最優遇金利・参考値）を使用した試算です。実際の適用金利・返済額は審査・条件により異なります。

最終的に旧居は200万円の値下げをして売却。当初の資金計画より大きく狂う結果となりました。

ダブルローン期間はできるだけ短く——これは鉄則です。でもそれ以上に重要なのが、旧居がどれくらいの期間で売れるかを事前に把握しておくことなんです。西宮のエリア別・築年数別の傾向を見ておくだけで、判断の精度が大きく変わりますよ。

売り先行 vs 買い先行——西宮エリアで自分に合うのはどっち？

売り先行のメリット・デメリット

買い先行のメリット・デメリット

FP目線でいうと、買い先行で一番怖いのは売却価格が読めないまま新居の予算を組んでしまうことです。売却額が200〜300万円下振れしただけで、新居のローン総額や手元資金に大きく響きます。残債と売却想定額の差——ここを最初に把握することが全ての出発点です。

西宮・阪神間の売却相場と「売れるまでの期間」の目安

西宮市の中古マンション価格（70㎡想定・参考）は直近3年で約3.33%上昇しています（LIFULL HOME'S、2026年4月時点）。西宮北口・夙川・苦楽園などの人気駅エリアは引き続き需要が高い傾向が続いています。

売却にかかる一般的な期間は「3か月〜半年程度」が目安です（SUUMO）。ただし、築年数・駅距離・売出価格の設定によって大きく変わります。

※2026年時点の参考値。エリア・物件状況・売出価格により大きく異なります。最新情報は査定時にご確認ください。

「旧居がどの条件に近いか」を事前に把握しておくことが、売り先行・買い先行の判断に直結します。住み替えの全体像は、こちらの記事も参考にしてください。
→ 家を売ってから買う？先に買う？西宮で失敗しない「住み替え戦略」完全版

3つの質問に答えるだけ——あなたに合う住み替えの順番

住み替えの判断で迷ったら、以下の3つの質問に順番に答えてみてください。

判断マトリクス

「マンションと戸建てで住み替え後の選択肢が違う」と感じている方は、こちらも参考に。
→ マンションvs戸建て、迷ったら読む｜西宮×共働きFP・建築士が判定

Q1で残債が多い方は、まず今の家がいくらで売れるかを把握することが最優先です。査定額がわかれば、資金計画の組み立て方が大きく変わります。LINEで状況を送っていただければ、FPが一緒に試算しますよ。

まとめ

• 売り先行は「資金確定・金利リスク回避」が最大のメリット。ローン残債が多い方・手元資金が限られている方に向いている。
• 買い先行は「物件選びの自由度・引越し1回」がメリットだが、日本銀行は2025年12月に政策金利を0.75%へ引き上げ（※1）、主要銀行の変動金利の最優遇金利は0.9〜1.1%台が中心（※3）。ダブルローン期間の利息負担は以前より重い。
• 仮住まい費用は初期費用だけで家賃の5〜6か月分が目安。引越し2回分・家賃も加えると総額80万円以上になることも想定しておく。
• 西宮エリアの中古マンション相場は直近3年で上昇傾向（LIFULL HOME'S 2026年4月）。売れるまでの期間は築年数・駅距離によって差がある。3か月〜半年を想定しておくのが安全（SUUMO）。
• まずやること：今の家のローン残債と売却想定額の差を把握すること。これが売り先行・買い先行の判断の起点になる。

※1 日本銀行「金融市場調節方針の変更について」2025年12月19日　※3 住まいサーフィン 2026年6月時点
※金利・相場は変動します。最新情報は各金融機関・日銀の公表情報をご確認ください。

住み替えは、売る順番ひとつで手元に残るお金が大きく変わります。まず今の家の状況をLINEで教えてください。残債・売却想定額・新居予算、この3つをFPが一緒に整理します。相談だけでも、もちろん大丈夫ですよ。