住み替え全ステップと諸費用一覧｜売却から購入まで"詰まるポイント"をFP・建築士が解説
「そろそろ住み替えたい。でも、何から動けばいいのかわからない…」
西宮・阪神間エリアでそんな声をよくいただきます。マイホームの初めての購入と違い、住み替えは売却と購入が同時進行する難しさがあります。動くタイミングがずれると、仮住まいが必要になったり、二重ローンが発生したりすることも。この記事では、売却から入居までのステップ・双方の諸費用・用意するものを、FP・建築士の視点で一覧整理しました。
- 住み替えの全ステップ：査定から引き渡しまでの流れと目安期間
- 売却・購入の諸費用一覧：トータルコストの目安と見落としがちな費用
- 用意するもの＆注意点：書類リスト・共働きファミリーが詰まりやすいポイント
- 住み替えを検討しているが、どこから動いていいかわからない方
- 売却と購入のダブルコストがどれくらいか把握したい方
- 共働きで時間がなく、効率よくステップを踏みたい方
住み替えの全ステップ一覧｜査定から入居まで
住み替えは大きく「売却フェーズ」と「購入フェーズ」に分かれます。ふたつは並行して進むことが多く、どちらかが遅れるともう一方にも影響します。まず全体像を確認しましょう。
| ステップ | 内容 | 目安期間 |
|---|---|---|
| STEP 1 | 現在の家の査定依頼 | 〜2週間 |
| STEP 2 | 売却活動開始・購入条件の整理 | 1〜3ヶ月 |
| STEP 3 | 売却先行 or 購入先行を決める | STEP 2と同時 |
| STEP 4 | 買主との売買契約・手付金受領 | — |
| STEP 5 | 新居の物件探し・内覧 | 並行して進める |
| STEP 6 | 新居の購入契約・住宅ローン本審査 | — |
| STEP 7 | 現在の家の引き渡し・ローン完済 | — |
| STEP 8 | 新居への引越し・入居 | — |
STEP 1｜まず査定から。相場を知ることがすべての起点
住み替えの出発点は「今の家がいくらで売れるか」を把握することです。売却価格の見当がつかないと、次の購入予算が組めません。複数社に査定依頼するのが基本ですが、査定額＝実際の売却価格ではない点に注意が必要です。販売活動を始めてから価格調整が必要になるケースも少なくありません。
西宮エリアのマンションは流動性が比較的高く、売り出しから成約まで1〜3ヶ月程度が目安です。一方、戸建ては立地・築年数によって幅があり、2〜5ヶ月かかるケースもあります。
STEP 2〜3｜売却先行 or 購入先行、どちらを選ぶ？
売却先行とは、今の家を売ってから新居を探す方法です。資金計画が立てやすい反面、売却から購入まで仮住まいが必要になるケースがあります。
購入先行とは、先に新居を確保してから売却する方法です。引越しが一度で済む利点がある一方、売却が長引くと二重ローンや繋ぎ融資のコストが発生するリスクがあります。
どちらが向いているかは、資金状況・家族構成・売却エリアの流動性によって変わります。詳しくは「住み替え戦略完全版」で解説しています。
STEP 4〜6｜売買契約から本審査まで"詰まりやすい"ポイント
売却側と購入側、双方の契約が重なるこのフェーズが最も複雑です。
- 引き渡し日のズレ：売却の引き渡し日と新居の入居日が合わず、仮住まいが発生する
- ローン本審査の遅れ：住宅ローンの本審査が通らず、購入契約に影響が出る
- 売却価格の下振れ：売却価格が想定より下がり、購入予算の見直しが必要になる
特に西宮・阪神間エリアで共働きのご家庭は、平日の書類対応や内覧調整が難しいため、早めに動き始めることをおすすめします。候補物件の絞り込みはオンライン内見で効率よく進められます。
住み替えの諸費用一覧｜売却＋購入のトータルで考える
住み替えは「売るコスト」と「買うコスト」が両方かかります。合計すると物件価格の5〜10%程度になることもあるため、事前の把握が重要です。
売却側にかかる費用
| 費用項目 | 目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格の最大3.3%＋66,000円 | 法定上限。ピット不動産は最大半額対応 |
| 登記費用（抵当権抹消等） | 1〜3万円程度 | 司法書士報酬含む |
| 譲渡所得税 | 売却益に課税 | 3,000万円特別控除あり※ |
| 引越し費用 | 10〜30万円程度 | 時期・距離・荷物量による |
| ハウスクリーニング | 3〜10万円程度 | 売却条件に応じて任意 |
※3,000万円特別控除は居住用財産の売却に適用。マイホームを売って新たにマイホームを取得する場合、要件確認が必要です。詳細は税務署または税理士にご確認ください。
購入側にかかる費用
| 費用項目 | 目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 購入価格の最大3.3%＋66,000円 | 法定上限。ピット不動産は最大半額対応 |
| 登記費用（所有権移転等） | 5〜15万円程度 | 物件種別・価格による |
| 住宅ローン関連費用 | 数万〜数十万円 | 事務手数料・保証料・団信保険料など |
| 火災保険料 | 5〜20万円程度 | 保険期間・建物構造による |
| 固定資産税精算金 | 日割り計算 | 引き渡し日以降は買主負担 |
| 引越し費用 | 10〜30万円程度 | 売却先行の場合は2回発生する可能性あり |
諸費用の内訳は物件の種別（マンション・戸建て・新築・中古）や購入エリアによって変わります。西宮北口・甲子園口エリアでの費用の考え方は「諸費用の本当の予算設定」でも解説しています。
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住み替えで用意するもの一覧｜書類と事前準備チェック
住み替えでは売却・購入の両方で書類が必要になります。特に共働きのご家庭は平日対応が難しいため、書類収集は早めに着手することが重要です。
売却時に必要な書類
- 登記識別情報（権利証）：所有権の確認に必須
- 固定資産税納税通知書：精算計算の基準になる
- 建築確認済証・検査済証：戸建ての場合。紛失している場合は役所で取得可
- 管理規約・長期修繕計画書：マンションの場合。管理組合から取得
- 住宅ローン残高証明書：残債がある場合に必要
- 本人確認書類・印鑑証明書：契約・決済時に必要
購入時に必要な書類
- 本人確認書類：運転免許証・マイナンバーカードなど
- 収入証明書：源泉徴収票（直近2年分）または確定申告書
- 勤務先在籍証明書：発行まで1〜2週間かかることがある
- 印鑑証明書・住民票：発行から3ヶ月以内のもの
- 現在の家の売買契約書：住み替えローン・繋ぎ融資を使う場合に必要
マイホームの購入ステップ全体については「失敗しないマイホーム購入の7ステップ」もあわせてご確認ください。
共働きファミリーが特に注意すべきポイント
書類収集は想定外に時間がかかるものです。特に勤務先からの在籍証明・収入証明は発行まで1〜2週間かかることがあります。住宅ローンの事前審査を早期に動かし、書類の準備を前倒しで進めるのが安心です。
育休・時短勤務中のローン審査については「西宮で住宅ローンを安全に組む方法」で詳しく解説しています。
まとめ｜住み替えを成功させる3つのポイント
- 査定で相場を把握してから動き始める：売却価格が決まらないと購入予算が組めない。まず複数査定で相場感をつかむ
- 売却・購入の諸費用を合算して試算する：トータルで物件価格の5〜10%になることも。仮住まい費用も含めて計算する
- 書類準備と事前審査は早めに着手する：特に共働き世帯は書類収集に時間がかかりやすい。ローン事前審査はSTEP 1〜2と並行して動かす
- ピット不動産：西宮・尼崎・芦屋・阪神間エリアでの住み替えをご検討の方は、IT×建築士×FPの三視点で、売却から購入まで一貫してサポートします。
「自分たちの場合はどのステップから動けばいい？」と迷ったら、まずLINEで相談してみてください。費用試算・スケジュール整理・ローン相談、どれもそのまま投げかけていただければ対応します。
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