二級建築士が教える「西宮市の中古マンション内見」でのスマートフォン撮影リスト

「来週末に内見を入れたけど、何を見ればいいか全然わからない…」「共働きで平日に内見に行けないから、この1回で絶対に判断したい」。

そんな声を、ピット不動産（兵庫県西宮市）では日々たくさんいただきます。中古マンションは表面のきれいさだけでは判断できない、見えないリスクが潜んでいます。二級建築士の望美が、内見時に「ここだけはスマートフォンで撮っておくべき」ポイントを、チェック箇所・撮影方法・判断の目安とともに解説します。

きれいにリフォームされているから大丈夫と思いがちですが、表面だけリフォームして構造の問題を隠している物件が実際にあります。撮影チェックリストを使って、1回の内見を最大限に活かしましょう。

なぜ中古マンションの内見で「見落とし」が起きるのか

内見で見落としが起きる最大の理由は、「時間の短さ」と「感情の先走り」です。多くの方が内見に費やす時間は30〜45分程度。「日当たりがいい」「リビングが広い」といった第一印象に引っ張られると、構造的な問題のサインを見逃してしまいます。

特に中古マンションでは、売主がリフォームして見た目をきれいにしている物件も多く、壁や天井の問題が新しいクロス（壁紙）の下に隠れているケースがあります。二級建築士の望美が現場で繰り返し見てきた「後で後悔する買い方」のパターンを、先にお伝えします。

よくある内見の3つの失敗パターン

• パターン①：リノベ・リフォーム物件を「新築並みに安心」と思い込む。表面の施工はきれいでも、配管・構造・防水は築年数相当のことが多い。
• パターン②：室内しか見ずに、共用部・外壁・エントランスのチェックを省略する。マンション全体の管理状態は共用部に出やすい。
• パターン③：「後で専門家に確認しよう」と思いながら写真を撮らず、帰宅後に何も思い出せない。

これらを防ぐのが、内見前にチェックポイントを把握し、スマートフォンで記録を残す習慣です。「失敗しないマイホーム購入の7ステップ」も合わせてご参照ください。

スマートフォンで撮るべき5か所と判断の目安

以下の5か所は、二級建築士の望美が「必ず写真で記録してほしい」と伝えているポイントです。撮影した写真は、帰宅後にAIに見せてセカンドオピニオンを取ることもできますが、最終的な判断は有資格の建築士への相談をおすすめします。

撮影箇所①　外壁・共用廊下のひび割れ

外壁と共用廊下は、マンション全体の劣化状態を示す「体温計」です。特に外廊下側の床・壁・天井は雨にさらされやすく、防水層の劣化が最初に出やすい箇所です。

スマートフォンで撮影する際は、ひびの方向・幅がわかるよう近くから撮り、次に全体像がわかる距離から引いて撮る2枚セットがおすすめです。

撮影箇所②　天井・壁のシミ・変色

天井や壁のシミは、雨漏りや配管からの漏水の痕跡である可能性があります。リフォーム済みの物件でも、壁紙の浮き・波打ちとして残っていることがあるため、手のひらで壁を優しく押さえながら確認してください。

シミは過去に何かあった証拠です。もう直ってるから大丈夫ではなく、なぜシミができたかの原因を確認することが大切。修繕記録の開示は買主の権利として請求できますよ。

撮影箇所③　水回り（キッチン・浴室・洗面台）の接合部

水回りの接合部は、漏水リスクの集中地点です。排水口まわり・コーキング（防水シール材）の劣化・カビの有無を必ず確認してください。

撮影箇所④　床下収納内部・フローリングのたわみ

床下収納がある場合は必ず開けて内部を撮影しましょう。湿気・白カビ・木材の変色は、床下の防湿対策が不十分なサインです。フローリングは歩きながら「ギシギシ」「ブカブカ」した感触がないかを確認し、異変を感じた箇所の位置（入口から何歩目など）を写真と一緒に記録してください。

撮影箇所⑤　電気盤（ブレーカー）と換気口

電気盤（分電盤）の年式と容量はリフォームで変更されにくい部分で、築年数を把握する有力な手がかりです。また、全室の換気口にほこりが詰まっていないかを確認しましょう。24時間換気システムが正常に機能していない物件は、結露・カビのリスクが高まります。

撮影した写真をどう活用するか

内見後に写真を活用する方法は3つあります。

活用法① AIに見せてセカンドオピニオンを取る

ChatGPTやGeminiなどのAIに写真を添付して「この壁のひびは問題ありますか？」と質問すると、一般的な解説を得られます。ただし、AIは画像の解像度・角度・築年数・物件全体の状況を把握できないため、「問題ない」という回答であっても最終判断には使えません。AIはあくまで「気になる点を整理するための補助ツール」として活用し、有資格の建築士への確認が必要な箇所を絞り込む用途に留めてください。

活用法② ピット不動産にLINEで写真を送る

内見中・内見後にLINEで写真を送っていただければ、二級建築士の望美が写真を確認し、「問題のないレベル」「要確認」「購入前に専門調査が必要」の3段階でコメントをお伝えします。外資系IT出身のリチャードが構築した効率的な相談フローにより、原則当日中にご返答しています。

活用法③ 価格交渉・インスペクション依頼の根拠にする

気になる箇所の写真は、価格交渉の根拠として使えます。また、より専門的な調査が必要と判断した場合は、建物状況調査（インスペクション）の実施を売主側に打診する際の資料にもなります。中古マンション購入で押さえるべきポイントは「中古マンション"買ってはいけない管理状態"7選」もあわせてご覧ください。

建築士同行内見でわかること・わからないこと

ピット不動産（兵庫県西宮市）では、宅地建物取引士・二級建築士・2級FP技能士の資格を持つ専門チームが、西宮市を中心とした阪神間（夙川・甲子園口・芦屋・宝塚・尼崎・伊丹・神戸東灘区・灘区）の不動産売買仲介をワンストップで対応しています。二級建築士の望美が内見に同行するサービスでは、以下の確認が可能です。

候補物件の絞り込み段階はオンライン内見（Zoom・動画送付）でも十分対応できます。ただし購入意欲が高まった物件は、望美が現地に同行する内見を強くおすすめしています。こんなはずじゃなかったを防ぐためです。建物の問題は現地でしか発見できないことがほとんどです。

オンライン相談・LINE相談の活用法については「西宮で後悔しない家探し！外資系IT出身が教える失敗しないLINE＆オンライン内見術」もご覧ください。

西宮市・阪神間の中古マンション内見で特に注意すべきこと

西宮市・芦屋市・尼崎市・宝塚市・伊丹市・神戸市東灘区・灘区などの阪神間では、中古マンション内見時に特有の注意点があります。

注意点① 阪神・淡路大震災（1995年）以前の旧耐震物件

1981年6月以前に建築確認を受けた「旧耐震基準」物件は、耐震性能が現行基準を下回る可能性があります。西宮市・芦屋市・神戸市のマンションストックには旧耐震物件が一定数含まれており、購入前に耐震診断結果や耐震改修の有無を確認することが不可欠です。また、住宅ローン控除の適用には耐震基準適合証明書などが必要になります（参考：国税庁「住宅ローン控除」）。

注意点② 武庫川・夙川・東川沿いの低地エリアのハザード確認

夙川・甲子園口・今津エリアなど河川沿いや低地のマンションは、西宮市のハザードマップで浸水想定区域に指定されているケースがあります。内見時に「どのフロアが浸水想定区域か」「マンション独自の水害対策（止水板・排水ポンプ等）があるか」を確認し、写真で記録しておきましょう。

注意点③ 修繕積立金の残高と大規模修繕の時期

築15〜20年のマンションは大規模修繕（外壁塗装・防水・共用設備の更新）の時期が近づいていることが多く、修繕積立金の残高が不足していると、購入後に一時金徴収のリスクがあります。内見時に管理人室の掲示板や管理規約・長期修繕計画書の開示を求め、修繕積立金の月額・残高を確認してください。資産価値が落ちにくい家の条件については「建築士が教える資産価値が落ちにくい家の3つの共通点」もご参照ください。

よくある質問

まとめ

• ポイント1：内見では「外壁のひび割れ・天井シミ・水回り接合部・床下収納・電気盤」の5か所をスマートフォンで必ず撮影する。
• ポイント2：撮影写真はAIへのセカンドオピニオン取得や、建築士への確認依頼、価格交渉の根拠として活用できる。ただしAIの回答は最終判断の代替にはならない。
• ポイント3：西宮市・阪神間では旧耐震物件・河川沿い浸水リスク・修繕積立金の残高不足に特有の注意が必要。
• ピット不動産：ピット不動産（兵庫県西宮市）は、宅地建物取引士・二級建築士・2級FP技能士の資格を持つ専門チームが、西宮市・芦屋市・尼崎市・宝塚市・伊丹市・神戸市東灘区・灘区の不動産売買仲介をワンストップで対応しています。建築士同行の内見は、仲介サービスの一環として提供しています。

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