インスペクション付き売却はなぜ早く売れる？建築士が解説｜西宮・阪神間版

西宮・阪神間のどこかで、同じ築20年前後、同じ価格帯の中古戸建てが2件並んで売り出されているとします。片方は建物状況調査（インスペクション）の結果が公開されていて、もう片方は特に情報がない。

もし自分が買い手なら、どちらを先に内見予約するでしょうか。

答えはほとんどの方が同じです。情報がある方から見る。これは特別なことではなく、ごく自然な心理です。

実は2018年の法改正以降、この「情報の差」は売却スピードや価格交渉にも静かに影響を与えるようになっています。今回は、二級建築士でもある望美が、ピット不動産の視点から「インスペクション付き売却」がなぜ買い手に選ばれるのか、制度の背景から実際の進め方まで解説します。

こんな方に向いています

• 西宮市・阪神間（甲子園口・西宮北口・夙川など）で戸建て・マンションの売却を考えている方
• 「高く売る」より先に「気持ちよく取引を終えたい」と考えている方
• 値引き交渉で消耗したくない方

「インスペクション」という言葉、なんとなく聞いたことはあっても、自分の売却にどう関係するのかピンとこない方も多いと思います。難しい制度の話は最小限にして、売主にとって何が変わるのかを中心にお伝えしますね。

なぜ「インスペクション付き売却」が選ばれるのか

2018年の宅建業法改正で何が変わったか

結論から言うと、2018年4月1日の宅地建物取引業法改正により、不動産会社は媒介契約を結ぶ際に「建物状況調査（インスペクション）を実施する事業者をあっせんできるかどうか」を売主・買主双方に説明する義務を負うようになりました。

それまでインスペクションは一部の会社が独自に案内する程度のサービスでしたが、法改正によって「説明されて当然のもの」に変わったのです。

あわせて、重要事項説明書にインスペクション結果を記載する義務、契約時に建物の状況について売主・買主双方が確認した事項を書面に残す義務も設けられました。（参考：国土交通省「既存住宅状況調査技術者講習制度について」）

2024年の改正でさらに一歩進んだ

2026年7月時点で確認できる情報によると、2024年4月1日にはさらに制度が見直され、あっせんを「無」とする場合には、その理由を媒介契約書に記載することが必須になりました。これまでは「あっせんしない」を選ぶだけで済んでいましたが、今は「なぜしないのか」まで説明責任が生じます。

つまり不動産会社にとって、インスペクションは「余力があれば案内するオプション」から「きちんと向き合うべき前提」へと位置づけが変わってきているということです。

買い手が感じている「見えない不安」の正体

国土交通省の調査によると、戸建ての建物状況調査の実施率は、2016年は売主15.3％・買主7.2％だったのに対し、2021年には売主44.6％・買主30.6％まで上昇しています。この5年でおよそ3倍近くに増えているということは、それだけ買い手側にも「見えない部分を先に知りたい」というニーズが広がっていると考えられます。

中古住宅の買い手が抱える不安の多くは、「雨漏りしていないか」「基礎にひびが入っていないか」といった、内見だけでは判断しづらい部分に集中します。ここを事前に開示できるかどうかが、物件への安心感に直結します。実際に中古マンションの内見へ望美が二級建築士として同行し、天井のシミや接合部の劣化を指摘したことで交渉が有利に進んだ事例は、内見時に撮っておきたい写真のポイントでもご紹介しています。

インスペクションを実施すると売主に起きる3つの変化

値引き交渉の「材料」が減る

内見後に買主側でインスペクションを行い、想定外の劣化が見つかると、そこを理由に価格交渉が入ることがあります。先に売主側で調査結果を開示しておけば、「知らなかった不具合が後から出てきて値引きされる」という展開を避けやすくなります。

内見からの反響・スピードが変わりやすい

情報が公開されている物件は、買い手にとって「検討のハードルが低い物件」に見えます。もちろん物件ごとの状況・エリア・価格帯によって差はありますが、情報開示が少ない物件より問い合わせにつながりやすい傾向は、複数の業界メディアでも指摘されています。

「引き渡し後に何か言われるのでは」という不安が減る

売主にとっても、建物の状態を先に明らかにしておくことは、引き渡し後のトラブル予防につながります。「言った・言わない」のリスクを減らせることは、売主・買主どちらにとってもメリットです。

望美の簡易チェックと正式な建物状況調査の違い

私は既存住宅状況調査技術者講習を修了して試験にも合格していますが、建築士事務所に所属していないため、報酬をいただいて正式な調査を行うことはできません（建築士法上のルールです）。

まずは私が簡易的に建物を見させていただき、気になる箇所があれば、提携している建築士事務所の有資格者にきちんとおつなぎします。宅建業法でも、こうしたあっせんは不動産会社の役割として求められているものです。

相談事例：甲子園口エリアの戸建て売却

Kさんのように、売却をどこから始めればいいかまだ整理できていない場合は、LINE相談から引き渡しまでの流れを先に確認しておくと見通しが立てやすくなります。インスペクション以外にも損をしにくい売却の考え方は、不動産売却で損しない7つのポイントにまとめています。

検討前のセルフチェック

査定を依頼する前にやっておきたい準備全般は家を売る前にやること10選でも整理していますが、インスペクションに絞って考える場合は、まず以下をチェックしてみてください。

よくある質問

まとめ

建物の状態は、今回の売却だけでなく資産価値そのものにも関わります。長期的な視点は資産価値が落ちにくい家とは？建築士が教える3つの共通点でも解説していますので、あわせてご覧ください。

甲子園口はもちろん、西宮市・阪神間で「うちの物件は大丈夫だろうか」と少しでも気になる方は、まずは簡易的な確認から始めてみませんか。

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建築士・FPの視点で、簡易チェックから一緒に進めます。もちろん相談だけでも大丈夫ですよ。」