【西宮】年収800〜1000万の"リアルな買える価格"完全シミュレーション｜FP・建築士が試算

「年収800万円もあるのに、なんで家が買えない気がするんだろう……」

西宮で家探しをしているご夫婦から、こういった声をよくいただきます。

スーモで気になる物件を見るたびに「5,000万……4,800万……」という数字が並ぶ。ローンのシミュレーターを叩いてみると、借りられる上限は出る。でも「本当にこれで大丈夫なのか」が全然わからない。

そのモヤモヤの正体は、「借りられる額」と「買っていい額」が違うという一点に尽きます。

銀行が提示する借入可能額はあくまで「審査上の上限」。そこから教育費・老後・育休リスクを引き算した「実際に安心して返せる額」を出さないと、物件価格を眺めていても答えは出ません。

この記事では、世帯年収800万・900万・1,000万の3パターンについて、FP・建築士の視点から「安全ライン」と「攻めライン」を具体的に試算します。さらに西宮の実際のエリア別物件価格レンジと照らし合わせて、「この予算でどのエリアのどんな物件が選べるのか」まで落とし込みます。

---

「借りられる額」に引きずられると危ない理由

住宅ローンの「借入可能額」はあくまで金融機関が審査上OKと判断する上限額です。年収の7〜8倍程度まで借りられるケースも珍しくありません。

世帯年収900万円なら、計算上は6,300〜7,200万円まで借りられる場合もある。でも、だからといってその金額で物件を探してはいけない理由が3つあります。

理由①　銀行の審査基準は「今の収入」前提

銀行の審査は現時点の収入をベースに計算されます。育休・時短勤務・転職・病気など、収入が下がる場面は一切考慮されていません。

共働きファミリーにとって最も怖いのは「2人の収入を前提に借りたローンが、片方が育休を取った瞬間にギリギリになる」パターンです。育休中は手取りがざっくり6〜7割に落ちるケースが多く、ローン返済＋保育料が重なると毎月の家計が一気に苦しくなります。

理由②　返済比率の「銀行基準」とFP推奨は別物

金融機関が審査で使う返済比率（年収に占めるローン返済額の割合）の上限は、一般的に30〜35%程度に設定されています。

一方、ファイナンシャルプランナーが安全と考える返済比率は年収の20〜25%以内。同じ年収でも、銀行基準ギリギリまで借りると家計が毎月カツカツになるリスクが高まります。

この記事では「FP視点の安全ライン＝返済比率20%」「攻めライン＝返済比率25%」で試算します。

※返済比率の目安はあくまでFP的な経験則です。家庭ごとの支出構造によって最適なラインは異なります。

変動金利と返済比率の関係については → 【2026年4月最新】変動金利1%時代到来！損益分岐点をFPが試算

理由③　西宮の物件価格は「年収800万を飲み込む」水準

西宮市の中古マンション（70㎡前後・築10〜20年・駅徒歩10分以内）の相場は、エリアによって3,500万〜5,500万円と幅があります。夙川・苦楽園エリアなら新築戸建で7,000万超も珍しくない。

全国平均の「年収の5〜6倍」という目安で計算すると予算が全然足りず、途方に暮れる人が続出するのも西宮の特徴です。全国標準のシミュレーターはそのまま使わないほうがいいです。

実際にあったご相談：Aさんご夫婦のケース

---

【年収別シミュレーション】安全ライン vs 攻めライン

以下の前提条件で試算しています。

世帯年収800万円のシミュレーション

年間返済額の目安：安全ライン（20%）＝160万円＝月約13.3万円　攻めライン（25%）＝200万円＝月約16.7万円

安全ラインで動いた場合、物件予算の目安は約4,700万円。西宮では甲子園口・武庫川・今津エリアの中古マンション（70㎡前後）や、阪神沿線エリアで選択肢が広がります。攻めラインの5,800万は西宮北口周辺の物件にも手が届く水準ですが、育休・時短・金利上昇が重なると家計が一気に苦しくなるリスクがあります。

世帯年収900万円のシミュレーション

年間返済額の目安：安全ライン（20%）＝180万円＝月約15万円　攻めライン（25%）＝225万円＝月約18.75万円

年収900万の安全ラインは物件予算約5,300万円。西宮北口・甲東園・夙川エリアの中古マンション（70㎡前後・築10〜15年）も視野に入ってきます。攻めラインの6,550万は新築戸建ても選択肢に入る水準ですが、頭金の準備額と毎月の収支をシビアに確認してから動く必要があります。

世帯年収1,000万円のシミュレーション

年間返済額の目安：安全ライン（20%）＝200万円＝月約16.7万円　攻めライン（25%）＝250万円＝月約20.8万円

安全ラインで約5,850万円。西宮北口・夙川の中古マンションや甲子園エリアの新築戸建ても安全圏内に入ります。攻めラインの7,300万まで伸ばせば夙川・苦楽園エリアの中古戸建ても選択肢に入りますが、固定資産税・修繕費も高くなるため、維持コスト込みの試算が必須です。

教育費ピークを重ねると何が変わるか

上記のシミュレーションはローン返済のみで試算しています。実際の家計では、子どもの教育費が加わります。

最も家計が厳しいのは「子どもが高校〜大学のタイミング×住宅ローン返済の中盤〜後半」が重なる期間です。例えば2026年に物件を購入し、2歳のお子さんが大学に入る2042年頃、ローンはまだ16年残っています。その時期に月のローン返済＋大学費用が重なることが今から見えているなら、借入額を少し抑えるか、繰り上げ返済の計画をセットで考えておく必要があります。

繰り上げ返済の判断基準については → 繰り上げ返済「する派・しない派」どっちが得？FPが試算した3つの判定基準

西宮エリア別「その予算で買える物件レンジ」

同じ西宮市内でも、エリアによって物件価格は大きく異なります。同じ4,500万円でも「余裕で選べる」か「ほとんど選択肢がない」かが変わります。

※以下の価格レンジは2026年春時点の市場相場をもとにした目安です。市況により変動します。

5,000万円以上が中心のエリア（夙川・岡田山・苦楽園・西宮北口駅直近）

夙川・苦楽園・岡田山エリアは西宮市内でも最も物件価格が高い地域です。中古マンション（70㎡前後）でも5,000万〜6,500万円台が中心。西宮北口駅から徒歩5分以内のマンションも5,000万円以上が目立ちます。

このゾーンで安全に購入するには、世帯年収1,000万＋ある程度まとまった頭金が最低ライン。年収800万の安全ラインでは選択肢がほとんどなく、攻めラインでも築年数や広さで妥協が必要になります。

4,000〜5,000万円が中心のエリア（西宮北口周辺・甲東園・門戸厄神・甲陽園）

西宮北口から徒歩10〜15分圏、または阪急甲陽線・今津線沿線のエリアです。中古マンション（70㎡前後・築10〜20年）が4,000万〜5,000万円台で流通しています。

年収900〜1,000万の安全ラインで手が届く水準。学校区も良好なエリアが多く、共働きファミリーに人気が高いゾーンです。年収800万では攻めラインになるため、頭金をある程度準備できるかどうかが購入判断の分かれ目になります。

→ ペアローンの落とし穴と西宮・樋ノ口エリア攻略法も参考にどうぞ。

3,000〜4,000万円が中心のエリア（甲子園口・武庫川・今津・鳴尾）

阪神本線沿線（甲子園口〜鳴尾・武庫川エリア）は、西宮市内でも比較的手の届きやすい価格帯です。中古マンション（70㎡前後・築15〜25年）が3,000万〜4,000万円台で選べます。

年収800万の安全ラインで十分選択肢があるゾーン。大阪方面へのアクセスが良く、共働きのダブルインカム家庭には利便性が高いエリアです。「住み心地の良さ」と「資産性のバランス」を考えたとき、コスパが優れた選択肢として注目されています。

→ 甲子園口・武庫川が穴場な5つの理由【FP試算付き】もあわせてどうぞ。

中古＋リノベーションという選択肢

予算に対して物件価格が合わないと感じたとき、検討してほしいのが「中古＋リノベーション」という組み合わせです。例えば3,500万円の中古マンションに500〜700万円のリノベーションをかけると、合計4,000〜4,200万円。同じ予算で新築同等の内装・設備を手に入れることができます。

ポイントは「リノベーション一体型ローン」で借りること。購入費とリノベ費用をまとめてローンを組むことで、諸費用を抑えながら購入できます。

→ 西宮の中古戸建リノベは『建築士診断×一体型ローン』で安心になるもご参照ください。

セルフチェック「あなたはどのゾーンにいる？」

以下の3ステップで自分の「購入安全度」を確認してみましょう。

まとめ

• 「借りられる額」はあくまで審査上の上限。FP視点の安全ライン＝返済比率20%以内が共働きファミリーの目安
• 世帯年収800万の安全ライン物件予算は約4,700万円、900万は約5,300万円、1,000万は約5,850万円（変動1.0%・頭金10%・35年返済の場合）
• 教育費ピーク（高校〜大学）とローン返済が重なる時期を必ず確認。2歳前後のお子さんがいる家庭は2040年代前半の家計シミュレーションが特に重要
• 西宮では同じ予算でもエリアによって選べる物件が大きく異なる。甲子園口・武庫川エリアは年収800万の安全ラインで十分選択肢がある
• 中古＋リノベーションは建物選びさえ間違えなければコスパが高い選択肢。建築士による事前確認が前提

※金利・物件価格は市況によって変動します。シミュレーション数値は2026年5月時点の情報を基にした目安であり、実際のローン審査結果を保証するものではありません。最新情報は各金融機関にご確認ください。