【2026年最新】西宮の住宅ローン控除｜新築と中古で逆転する「得する条件」

最終更新日：2026年4月26日

「2026年から住宅ローン控除が変わったって聞いたけど、うちの場合はどうなるの？」
「中古マンションを狙っているけど、控除が少ないと聞いて迷っている…」

そんなご相談を、西宮市で物件を探している共働きファミリーから日々いただいています。

結論から言うと、新築と中古では2026年の変化がまったく逆方向です。新築の一部は条件が厳しくなり、中古は大幅に優遇が拡充されました。「中古は控除が弱い」という思い込みは、もう古い情報かもしれません。

この記事では、令和8年度税制改正大綱（国土交通省、2025年12月公表）と国税庁の公式情報をもとに、西宮市で家を探す共働きファミリーに向けて、二級建築士×FP2級の望美とIT出身のリチャードが正確にわかりやすく解説します。

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そもそも住宅ローン控除って何？まず基本を整理しよう

住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを使ってマイホームを取得した人の税負担を軽くするための国の制度です。

仕組みをひとことで言うと、「毎年12月末時点のローン残高 × 0.7% が、払った所得税（引ききれない場合は翌年の住民税の一部）から戻ってくる」制度です。これが最長13年間続きます。

たとえばローン残高が3,000万円あれば、その年に最大21万円が還付される計算になります。ただし実際に納めた所得税＋住民税の合計が上限となるため、税額が少ない方はその分しか戻りません。

※出典：国土交通省「住宅ローン減税」（公式ページ）、国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合」（タックスアンサー）

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【2026年版・新築】借入限度額はこう変わった。省エネ性能で差がつく時代へ

令和8年度税制改正大綱（2025年12月19日公表）により、住宅ローン控除は2030年12月31日入居分まで5年間延長されました。控除率0.7%・控除期間最長13年は維持されますが、新築は住宅の省エネ性能によって借入限度額に大きな差がつく設計になっています。

新築住宅の借入限度額・控除期間（2026〜2030年入居）

※出典：国土交通省「令和8年度税制改正のポイント」（2025年12月26日公表）
※子育て世帯＝19歳未満の扶養親族がいる世帯、若者夫婦世帯＝夫婦のどちらかが40歳未満の世帯（入居年の12月31日時点で判定。国税庁タックスアンサーNo.1211-1に定義あり）
※制度は変更される場合があります。最新情報は国土交通省公式ページでご確認ください。

新築を検討中の方に知ってほしい「2028年問題」

今から新築を検討している方が見落としがちな重要ポイントがあります。2026〜2027年入居なら「省エネ基準適合住宅」も控除対象ですが、2028年以降に建築確認を受ける新築については、省エネ基準適合住宅が原則として控除対象外になる予定です。

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【2026年の目玉】中古住宅の控除が"新築並み"に大改善。西宮の物件選びに追い風

2026年改正で最も注目すべきは、中古住宅（既存住宅）への控除の大幅拡充です。西宮市内で省エネ性能のある中古マンションを検討している方には、特に追い風となる内容です。

中古住宅の借入限度額・控除期間（2026〜2030年入居）

※出典：国土交通省「令和8年度税制改正のポイント」（2025年12月26日公表）
※中古住宅は新耐震基準適合（1982年以降建築、または耐震基準適合証明書の取得）が要件
※床面積要件：原則40㎡以上（所得1,000万円超の方および子育て等世帯上乗せ利用者は50㎡以上）
※制度は変更される場合があります。最新情報は国土交通省公式ページでご確認ください。

2025年まで、中古住宅の控除期間は原則10年でした。それが2026年からは省エネ性能のある中古住宅なら13年に延長。子育て世帯が省エネ適合の中古住宅を購入した場合の累計控除額（概算上限）は、2025年の最大140万円から約273万円以上に大幅増加します。

西宮の物件でいくら戻る？ケース別・概算シミュレーション

「数字で言われてもイメージが湧かない」という方のために、西宮市で実際に検討されるようなケースで概算をお示しします。

※以下はあくまで概算イメージです。実際の控除額は年末のローン残高・所得税・住民税の納税額によって変わります。正確な試算はFP望美にご相談ください。

ケース①：西宮の省エネ適合・中古マンションを子育て世帯が購入

ケース②：西宮北口エリアの新築ZEH水準物件を子育て世帯が購入

住宅ローンの組み方で迷っている方はペアローンと単独ローンの比較記事や変動金利1%時代の解説記事もあわせてご覧ください。

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手続きはどうすればいい？初めての確定申告を3ステップで解説

「控除を受けるための手続きが難しそう…」という声は多いですが、流れはシンプルです。

なお、マイホーム購入全体の流れを確認したい方は失敗しないマイホーム購入7ステップの解説記事もご覧ください。

自分たちはどの枠が使える？購入前セルフチェック

以下の3つをまず確認してみてください。「自分はどの借入限度額枠に入るか」の目安がわかります。

3つとも確認できたら、次のステップは「住宅の省エネ性能の種類」で自分がどの枠に入るかをチェックしましょう。不明な点はLINEでご相談ください。

まとめ

• 2026年の住宅ローン控除は5年延長：2030年12月31日入居分まで対象。控除率0.7%・最長13年は維持（国交省・令和8年度税制改正大綱より）
• 新築は「性能の差」が拡大：省エネ基準適合住宅の借入限度額が1,000万円ダウン。2028年以降の新築ではZEH水準以上が事実上の必須条件に
• 中古は大幅改善が目玉：省エネ適合の中古住宅なら控除期間が13年に延長。子育て世帯の累計控除額は最大約273万円以上に。「中古は不利」という思い込みは2026年から変わった
• 手続きは1年目だけ確定申告：2年目以降は会社員なら年末調整でOK。e-Taxならスマホで完結
• ピット不動産：IT×建築×FPの三視点で、あなたの「損をしない家探し」を支えます。物件URLをLINEで送るだけで、省エネ性能・控除の可否も一緒に確認します。