境界がわからない中古戸建ては危険？越境の確認ポイントを建築士が解説

龍のしっぽは約30年そのままでも許されなかった。境界と越境は「買う前」に確かめるのが一番安上がりです。

中古戸建てや土地を見ていると、「隣との境界は、たぶんこの塀のあたりです」と言われることがあります。なんとなく納得してしまいがちですが、ここは後から効いてくるポイントです。

結論から言うと、境界と越境は、買う前に書類と現地の両方で確かめれば、ほとんどの不安は整理できます。新築分譲地や、宅建業者が仲介する一般的な取引であれば、境界の状況は確認・説明される仕組みがあります。一方で、昔からの住宅地や個人間の売買、競売では、確認が抜けやすくなります。

この記事では、ピット不動産（兵庫県西宮市）の二級建築士・望美の視点で、境界と越境の基本、2023年の民法改正、西宮で確認しておきたいエリアの特徴、そして安心して物件を選ぶための確認ポイントをまとめました。

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なぜ「境界がわからない家」は危険なのか？

金龍ラーメンの龍のしっぽ切断から学べること

2024年8月、大阪・道頓堀の「金龍ラーメン 道頓堀店」の立体看板から、龍のしっぽが切り取られたことが大きな話題になりました。

報道によると、この看板は1992年ごろに設置されたものです。隣の土地を2013年に取得した所有者が、しっぽなどが自分の土地にはみ出していると指摘し、2020年に撤去を求めて提訴しました。運営会社は、長年使ってきたことによる時効取得や、撤去の請求は権利の乱用にあたるといった主張をしましたが、大阪高裁で撤去を命じる判決が出て、運営会社は上告せずにしっぽを切る判断をしました。

これは住宅ではなく店舗の看板の話です。それでも、家を買う人にとって大事な教訓が2つあります。

中古戸建てでも同じで、前の持ち主同士は仲が良くて気にしていなかった塀や庭木が、どちらかの代替わりや売却をきっかけに表に出てくることがあります。

境界には「筆界」と「所有権界」の2種類がある

境界と一口に言っても、実は2つの意味があります。

• 筆界（ひっかい）：土地が登記されたときに決まった、地番と地番の境目。所有者同士の話し合いでは動かせません
• 所有権界：お互いの所有権がどこまでかという境目。売買や合意で変わることがあります

ふだんはこの2つが一致していることがほとんどです。ただ、古い住宅地では、塀の位置（見た目の境目）と登記上の筆界がずれていることもあります。「塀があるから、ここまでがうちの土地」とは言い切れない理由がここにあります。

境界があいまいだと、売る時・建て替える時に止まる

境界がはっきりしない家は、住んでいる間は困らなくても、次のような場面で止まりがちです。

たとえば、こんな場面：Aさんご家族の場合

気になった点を契約前に確かめて、条件として整理しておけば、多くの場合は安心して前に進めます。

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越境の代表パターン5つ｜二級建築士が現地で見るポイント

越境とは、建物や工作物、木の枝などが、隣の土地の上や地下に入り込んでいる状態のことです。内見のときに、次の5つを見ておくと安心です。

ブロック塀・フェンス

いちばん多いのが塀です。確認したいのは、誰の塀か、そして境界の真上にあるのか、どちらかの敷地の内側にあるのか、という点です。共有の塀は、将来の建て替えや修繕のときに費用や方法を隣と相談する必要が出てきます。

庭木の枝・根

大きな庭木がある家や、隣に庭木が多い家では、枝や根が境界を越えていることがあります。落ち葉や日当たりの問題にもつながるので、内見では境界付近の木を見上げてみてください。

屋根・庇・雨どい・エアコン室外機

建物どうしが近い住宅地では、屋根の軒先や雨どい、室外機が境界を越えていることがあります。上空への越境は地面だけ見ていると気づきにくいポイントです。

給排水管・ガス管

見えない越境の代表が配管です。自分の家の排水管が隣の土地の地下を通っている、またはその逆、というケースがあります。古い住宅地で起きやすく、建て替えや売却のときに問題になりやすい部分です。

擁壁・石積み（高低差のある敷地）

隣と高低差がある敷地では、擁壁や石積みがどちらの土地に属しているかが大事です。擁壁は作り直すと大きな費用がかかるので、帰属と状態の両方を確認しておきたいところです。

気になる箇所は、スマートフォンで写真を撮っておきましょう。後でAIに見せて意見を聞くこともできますが、写真だけでは境界の位置は判断できません。最終的な判断は、書類と照らし合わせたうえで、二級建築士の望美など有資格者にご相談ください。

あわせて読みたい：二級建築士が教える「西宮市の中古マンション内見」でのスマートフォン撮影リスト

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2023年の民法改正で何が変わった？越境した枝と隣地の使用

2023年4月1日に、隣の土地との関係（相隣関係）に関する民法の規定が見直されました。家を買う人に関係が深いのは次の2つです。

越境した枝：条件付きで自分で切れるようになった（民法233条）

改正前は、隣の木の枝が越境してきても、自分で切ることはできず、木の所有者に切ってもらうか、裁判で切除を求める必要がありました。

改正後も「まず木の所有者に切ってもらう」という原則は変わりません。そのうえで、次のような場合には、越境された側が自分で枝を切れるようになりました。

「相当の期間」は、事案によりますが、基本的には2週間程度と考えられています。なお、越境してきた根については、改正前から自分で切り取ることができるとされています。

境界の調査・測量のために隣地を使えることが明確になった（民法209条）

境界を確かめるための調査や測量で、隣の土地に立ち入る必要が出ることがあります。改正後の民法209条では、境界標の調査や境界に関する測量のために、必要な範囲で隣地を使用できることが明記されました。

ただし、住んでいる家の中に入るには、住んでいる人の承諾が必要です。また、あらかじめ目的や日時、方法を通知することも求められています。

注意：自分で切れる＝トラブルにならない、ではない

ルールが整ったとはいえ、いきなり枝を切ると、関係がこじれることもあります。まずは話し合い、やり取りは記録に残しておくのが基本です。どこまで切ってよいかなど判断に迷うときは、弁護士や土地家屋調査士に相談しましょう。ピット不動産は法的な判断や交渉の代理はできませんが、相談先の整理や、購入前に確認しておくべき点のアドバイスはお手伝いできます。

※法律の解釈や個別のケースの判断は、専門家（弁護士・土地家屋調査士）にご確認ください。

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西宮で境界を確認しておきたいエリアの特徴は？

ここからは西宮の話です。「このエリアは危ない」と言い切れるデータはありません。そのかわり、西宮市が公開している土地区画整理事業の一覧を見ると、エリアによって境界の図面の残り方に違いがあることがわかります。

区画整理された地区は境界がはっきりしやすい。ただし時期で差がある

土地区画整理事業は、道路や公園を整えながら、土地の形を整理し直す事業です。西宮市も、区画整理によって宅地が道路に面した使いやすい形になり、境界も明確になると説明しています。

西宮市では、土地区画整理法に基づく事業だけで50地区・約1,192.7ha（施行済み48地区＋施行中2地区、令和8年1月30日現在）があります。ただ、事業の時期によって、市に残っている換地図の精度が違います。

※出典：西宮市「西宮市の土地区画整理事業」（令和8年1月30日現在の一覧、2026年3月18日更新）。事業名と現在の町名は範囲が一致しないため、物件ごとに確認が必要です。

つまり、「区画整理された地区だから境界は安心」とは、ひとくくりにできません。平成以降の比較的新しい区画整理地区は、座標付きの図面が残っていて境界を確認しやすい一方、昭和の区画整理地区は、市の図面が公図程度（地番の並びがわかる程度）にとどまります。また、西宮市も、換地処分の後に土地が分けられていれば、図面と現況が必ずしも一致しないと注意書きしています。

区画整理されていない古い住宅地・細い道が残るエリア

区画整理が行われていない古くからの住宅地では、塀が隣と共有になっていたり、境界標がなくなっていたりすることがあります。狭い道路に面している場合は、道路（市の土地）との境界、いわゆる官民境界の確認も大切です。西宮市は平成19年度から、市が持つ道路や水路と民有地の境界を先に確認する地籍調査を進めており、実施された地区では官民境界の確認がしやすくなっています。

山手・緑の多い住宅地

西宮の山手側は、ゆったりした敷地や大きな庭木、傾斜地の住宅が多いのが魅力です。そのぶん、確認したい項目が少し増えます。

• 大きな庭木の枝や根の越境
• 隣との高低差にある擁壁や石積みが、どちらの土地に属しているか
• 古い石積みの状態（二級建築士の目で確認したいポイント）

「山手だから危ない」ということではなく、「見るところが増える」と考えておくとよいでしょう。

施行中の区画整理地区

令和8年1月30日現在、西宮市では樋ノ口と阪神西宮駅北の2地区で区画整理が施行中です。施行中の地区内で建築などをする場合は、土地区画整理法に基づく許可が必要で、事前に施行者との協議も求められます。この地区の物件を検討する場合は、事業の進み具合を確認しておきましょう。

自分で調べる方法

区画整理の換地図は、西宮市の「にしのみやWebGIS」の「土地区画整理・再開発情報」で、誰でも閲覧・印刷できます。市役所の市街地整備課の窓口でも閲覧でき、閲覧は無料です。

あわせて読みたい：【西宮】資産価値が落ちにくい家とは？建築士が教える3つの共通点

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新築・仲介・個人間売買・競売で、境界リスクはどう違う？

ここまで読んで不安になった方もいるかもしれません。でも、一般的な不動産取引では、境界の状況を確認・説明する仕組みがきちんとあります。取引の形ごとに整理してみます。

新築分譲：境界が確認されているのが一般的

2005年の不動産登記法の改正以降、土地を分ける分筆登記では、境界を確認した測量図を添付することが求められるようになりました。そのため、近年に土地を分けて販売される新築分譲地では、境界が確認され、法務局に正確な地積測量図が備わっていることが一般的です。新築マンションも、分譲時に敷地の境界が確定しているのが一般的です。

ただし、分筆をしていない1区画の建て替え型の新築などもあるので、「新築だから必ず」とは言い切れません。念のため、確定測量図や境界確認書があるかは確認しておきましょう。

宅建業者の仲介：重要事項説明で説明される

宅建業者が仲介する売買では、契約の前に宅建士が重要事項説明をします。さらに宅建業法47条では、宅建業者が、買主の判断に重要な影響を及ぼす事実を、わざと告げないことを禁じています。越境や境界の争いは、この「重要な事実」にあたりうるものです。

また、売主は物件状況等報告書（告知書）で、境界や越境について知っていることを伝えるのが一般的です。宅建業者は、その内容を調べたうえで、重要事項説明書に記載して説明します。

個人間売買：確認と説明が抜けやすい

不動産会社を通さずに、知人や親族と直接売買する場合、宅建業法上の重要事項説明はありません。境界の確認や越境の有無は、売主と買主が自分たちで確かめることになります。値段が安く済む一方で、境界の確認が抜けたまま契約してしまいやすいのが注意点です。

競売：自己責任の度合いが大きい

競売物件は、裁判所が公開する資料（物件明細書・現況調査報告書・評価書）をもとに入札します。民法568条4項では、競売の目的物の種類や品質の不適合について、通常の売買のように売主の責任を問うことはできないとされています。内見も通常の売買のようにはできないため、境界や越境の問題が後から見つかっても、基本的には自分で対応することになります。

あわせて読みたい：【西宮版】不動産会社選びで損する人の共通点｜宅建士が正直に語る5つのポイント

1つでも「わからない」があれば、契約前に仲介会社へ質問してください。隣とどうしても境界の意見が合わない場合は、法務局の筆界特定制度という方法もあります。法務局の筆界特定登記官が、外部の専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、筆界の位置を特定する制度です。ただし、所有権の範囲を決める制度ではない点は知っておきましょう。

売却を考えている方は、売り出す前に境界を整えておくと、買主が安心でき、話が進みやすくなります。
あわせて読みたい：家を売る前にやること10選｜査定の前に確認すべき準備リスト／建築士が教える「インスペクション付き売却」が選ばれる理由

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よくある質問

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まとめ

• 教訓：金龍ラーメンの件のように、長年そのままの越境でも、持ち主が変われば問題になることがある
• 法改正：2023年4月の民法改正で、越境した枝の切り取りや、測量のための隣地の使用のルールが明確になった
• 西宮のエリア：区画整理の時期によって境界図面の精度に差がある。区画整理済み＝安心とは限らない
• 取引の形：新築分譲や業者仲介なら、境界は確認・説明される仕組みがある。特に注意したいのは個人間売買と競売
• ピット不動産：宅地建物取引士・二級建築士・2級FP技能士の資格を持つ望美が、書類の確認と現地のチェックの両方から、境界や越境の不安を一緒に整理します。

まずは、気になっている物件の確定測量図と境界確認書があるかを確認してみてください。判断に迷ったら、LINEでご相談いただけます。

参考：西宮市「西宮市の土地区画整理事業」／西宮市「土地区画整理事業のしくみ」／にしのみやWebGIS／法務局「筆界特定制度」