仲介手数料が安いから不動産会社を乗り換えたい…その「抜き」できません

その「乗り換え」、実はどちらの得にもならないかもしれません。

「気になる物件、他社さんで内覧したんですが、御社の方が仲介手数料が安いので、そちらで申し込みできますか？」——ピット不動産（兵庫県西宮市）には、夙川や西宮北口をはじめ西宮・阪神間のお客様から、こうしたご相談がときどき届きます。お気持ちはとてもよくわかります。ですが、あくまでお客様のためを思ってお伝えすると、これはトラブルのもとになりやすいご相談です。先に結論からお伝えします。すでに他社で内覧された物件については、原則として当社での仲介はできません。

不動産会社選びで気をつけたいポイント全般は、不動産会社選びで損する人の共通点｜宅建士が正直に語る5つのポイントでも取り上げています。

「気持ちはすごくわかります…。でも実際に、こういう乗り換えでトラブルになって、結局希望の物件を購入できなかったという話も聞いたことがあるんです」

なぜ「内覧後の乗り換え」がトラブルになりやすいのか

不動産業界には「抜き」「飛ばし」と呼ばれる行為があります。ある不動産会社が物件の内覧・案内を行った後、別の不動産会社を通じて契約を進めようとする行為のことです。

誤解されがちですが、これは宅地建物取引業法で明確に禁止された行為ではありません。業界内の商慣習・信義則の問題です。「案内した会社が契約の機会を得る」という業界内の暗黙のルールがあり、これを飛び越えると、業者間の信用問題に発展します。

そしてこの信用問題は、巡り巡ってお客様の不利益にもつながります。西宮・阪神間のような地域密着の不動産取引では業者間の付き合いも狭いため、「あの物件のお客様は抜きをした」という話になれば、その後の交渉・値引き・スケジュール調整などで協力を得にくくなるケースもあり得るからです。

事例：資料請求だけの人／内覧済みの人、その後の明暗

内覧後の乗り換えで起きがちなこと（業界一般の話）

不動産業界では、実際に他社で内覧を済ませた後に「手数料が安いところで契約したい」と別の会社に相談し、結局案内実績がある会社を通さざるを得ず、業者間の調整に時間がかかって、希望していた物件を他の買主に先を越されてしまった…という話も聞かれます。「内覧したかどうか」だけで、その後の展開が大きく変わってしまうのです。

「内覧の予定を入れる前に一度ご連絡いただくだけで、こうした行き違いはほとんど防げます。西宮・阪神間で気になる物件が見つかったら、まずは一言LINEしてくださいね」

資料請求・問合せだけなら大丈夫？

はい、多くの場合、資料請求や電話・LINEでの問合せだけであれば、他社を通してのご案内が可能です。判断基準はシンプルで、「実際に物件を見に行ったか（内覧したか）」です。

夙川・西宮北口・甲子園口・芦屋など、西宮・阪神間エリアで物件を検討中の方は、迷ったら内覧の予定を入れる前に一度ピット不動産にご相談いただくのが確実です。

他社を通して案内してもらえないのはなぜ？

SUUMOやアットホームなどに掲載されている物件なのに、「他社では案内できません」と言われることがあります。理由はさまざまで、必ずしも悪意があるとは限りません。

考えられる背景の一つに、売却を任されている不動産会社が、売主様・買主様の双方から手数料を得る「両手取引」を望んで、他社への情報共有を控えているケースがあります（いわゆる囲い込み）。特に、専任媒介・専属専任媒介契約でレインズへの登録義務があるにもかかわらず未登録の場合や、実際には商談中でもないのに「商談中です」「もう決まりそうです」といった事実と異なる説明で断る場合は、これは明確に問題のある対応です。

一方で、一般媒介契約の場合、レインズへの登録義務はなく、売主様のご意向で特定の会社にしか物件情報を出さない、というケースも普通にあります。「知人の業者にだけ相談したい」「あまり多くの人に内覧されたくない」といったプライバシー配慮から、あえて広く情報を出さない売主様もいらっしゃいます。この場合は不動産会社側に問題はなく、売主様の意思を尊重した結果です。

つまり「案内できない」と言われた場合、その理由が①法令違反にあたるのか、②売主様の意向によるものなのか、外から見ただけでは判断がつきにくいのが実情です。媒介契約の種類による違いについては、査定が高い会社に頼むと損する？媒介契約の選び方をFPが解説でも詳しく解説しています。

レインズに載っていない…それってどういうこと？

売却の依頼を受けた不動産会社には、媒介契約の種類ごとにレインズ（指定流通機構）への登録義務があります（宅地建物取引業法第34条の2）。レインズはもともと、不動産会社同士が物件情報を共有し、売主様が広く買主様を見つけやすくするための仕組みです。物件情報を業者間で一元化することで、売主様にとっては多くの業者から購入希望者を集めやすくなり、買主様にとっても、どの不動産会社に相談しても同じ物件情報にアクセスしやすくなる、という双方にメリットのある制度です。

※登録期限・義務の詳細は近畿レインズ・国土交通省の公表情報（2026年7月時点）に基づきます。制度は変更される場合がありますので、最新情報は各機関にご確認ください。（参考：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第34条の2）

ここで大切なのは、「レインズ未登録＝違法」とは限らないという点です。一般媒介契約であれば、そもそも登録義務がないため、未登録であっても何の問題もありません。一方、専任・専属専任媒介契約であるにもかかわらず未登録の場合は、法令上の義務が果たされていない可能性があります。

なお、レインズは宅建業者専用のシステムのため、お客様ご自身が直接検索して登録状況を確認することはできません。「この物件、レインズに載っているか気になる」という場合は、ピット不動産のような正規に登録された仲介業者にご相談いただければ、業者間のシステムを通じて確認することができます。

手数料を抑えたいなら、いつ相談すればいいのか

ここまで読んでいただくと、「じゃあ、いつ相談すればいいの？」という疑問が浮かぶと思います。答えはシンプルです。気になる物件を見つけた、その時点です。

内覧してから比較するのではなく、内覧する前にご相談いただければ、以下のようなメリットがあります。

手数料の安さで乗り換え先を探す手間そのものが不要になります。「安いところを後から探す」のではなく「最初から安いところに相談する」、これが一番の近道です。ピット不動産が仲介手数料を最大半額にできる理由は、【仲介手数料 半額】IT×建築士×FPで西宮の家探しコストを下げる理由で解説しています。購入時の諸費用全体像は西宮北口・甲子園口で異なる諸費用｜建築士が教える『本当の予算設定』もあわせてご覧ください。

セルフチェック：あなたは大丈夫？

気になった方は、LINEで気軽にご相談ください。物件のURLを送るだけで、状況を確認できます。

よくある質問

まとめ

• ポイント1：「抜き」は内覧後の乗り換えで起こる、業界内の信用問題です
• ポイント2：資料請求・問合せの段階なら、相談先を変えても問題になりにくいです
• ポイント3：ポータル掲載・レインズ未登録には「囲い込み」が隠れていることもありますが、売主様の意向による適法なケースもあります
• ポイント4：業者間の信用問題は、巡り巡ってお客様の不利益になります
• ピット不動産：手数料を抑えたいなら、内覧の前にご相談いただくのが一番の近道です

「夙川・西宮北口・甲子園口エリアで気になる物件が見つかったら、まず一言LINEしてみませんか？
URLを送るだけでOK。宅建士・建築士・FPの視点で、その物件が安心して進められるかを一緒に確認します。もちろん相談だけでも大丈夫ですよ。」